Compromesso casa in costruzione: DOC, PDF

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 09/05/2022

Due fac simile preliminare acquisto casa in costruzione in formato editabile, ai sensi del Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 e n. 14 del 12 gennaio 2019.

Compromesso casa in costruzione: quale forma

Con i decreti citati in premessa si è voluto offrire una tutela maggiore a tutti coloro che decidono di acquistare un immobile in costruzione. Infatti se prima il contratto preliminare avente ad oggetto immobili da costruire non richiedeva il rispetto di particolari formalità, oggi vi è l'obbligo del ricorso all'atto pubblico o alla scrittura privata autenticata. 

Inoltre è previsto la nullità del contratto in caso di mancata consegna all’acquirente

• al momento della conclusione del contratto preliminare del modello standard fideiussione immobili da costruire;
• all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza assicurativa immobili in costruzione.

In definitiva emerge una precisa volontà del legislatore di porre il notaio come garante dell'applicazione delle norme introdotte a tutela dell'acquirente: verificare che non sussistano pignoramenti o ipoteche sul terreno su cui sorgerà la costruzione, controllare che il contratto preliminare non contenga pattuizioni contrarie alla legge, verificare che il costruttore abbia effettivamente consegnato all’acquirente la fideiussione e via discorrendo.

Queste nuove previsioni si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (art.5, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005) e a condizione che:

• il venditore sia un “costruttore” che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia;
• l’acquirente sia una persona fisica;
• oggetto del contratto sia la vendita di “immobili da costruire”;
• sia stipulato un contratto che determini l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.

Preliminare acquisto casa in costruzione: quali contenuti

Il preliminare compravendita immobile in costruzione deve contenere (art. 6 d.lgs. 122/2005):

• i dati anagrafici delle parti e il loro regime patrimoniale;
• la descrizione dell'immobile oggetto del contratto e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo;
• gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
• le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
• i termini massimi di esecuzione della costruzione (l'indicazione di termini intermedi per le varie fasi di lavorazione è invece facoltativa);
• il prezzo complessivo (o il valore di ogni altro corrispettivo), specificando le eventuali somme a titolo di caparra, i termini e le modalità di pagamento, che devono comunque assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento (bonifici o versamenti su un conto intestato al venditore, ma anche assegni bancari o circolari non trasferibili intestati al venditore);
• gli estremi della fideiussione, e l’attestazione che essa è conforme al modello standard determinato con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze (oppure, nelle more dell’adozione del decreto, che è conforme a quanto previsto dalle disposizioni legislative vigenti);
• l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile, specificandone l'ammontare, il soggetto a cui favore risultano e il titolo da cui derivano, e indicando gli obblighi che il costruttore si assume a riguardo, prima o dopo la stipula del rogito definitivo;
• gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, e di ogni altro titolo abilitativo alla costruzione;
• i dati delle eventuali imprese appaltatrici.

Al contratto preliminare devono essere allegati:

• il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
• gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario.

Trascrizione del preliminare acquisto casa in costruzione

Il contratto preliminare stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata deve essere trascritto nei registri immobiliari. Ciò attribuisce all'acquirente una doppia tutela e in particolare:

• la sicurezza che l'esecuzione di eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di ipoteche e/o pignoramenti sull’immobile oggetto del preliminare si considereranno per lui come mai avvenuti (effetto prenotativo). Tale tutela, tuttavia, ha una durata limitata nel tempo: un anno dal termine previsto originariamente per la stipula del contratto di trasferimento della proprietà del bene e, comunque, non più di tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari;
• la sicurezza che in caso di mancata esecuzione del contratto preliminare, il diritto alla restituzione delle somme corrisposte anticipatamente in termini di caparre e acconti, ha la precedenza rispetto ai diritti degli altri creditori in sede di esecuzione immobiliare (privilegio speciale).