Fac simile fideiussione immobili da costruire: WORD, PDF
Il nuovo modello standard fideiussione immobili da costruire deve essere utilizzato da banche e assicurazioni, in caso di immobili in costruzione, per i contratti stipulati a partire dal 23 Settembre 2022 (Decreto n. 125/2022). La legge, infatti, prevede l'obbligo del venditore-costruttore di rilasciare una fideiussione al promissario acquirente, che potrà così recuperare le somme anticipate in caso di pignoramento, fallimento o altre situazioni di crisi del costruttore.
Fideiussione immobili da costruire: in cosa consiste
Una importante tutela prevista dal legislatore consiste nell'obbligo, posto a carico del costruttore, di procurare il rilascio e di consegnare all'acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia di tutte le somme da questi versate a titolo di acconto o caparra prima del trasferimento della proprietà. Tale fideiussione serve in buona sostanza a tutelare il "contraente debole", l'acquirente appunto, nel caso in cui:
- il costruttore incorra in una situazione di crisi (cioè venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa);
- il costruttore non consegni all’acquirente all’atto di trasferimento della proprietà il modello standard polizza decennale postuma.
La fideiussione può essere rilasciata solo da una banca, da un'impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato. E' il notaio, invece, che deve verificare la consegna della fideiussione e la sua conformità al modello standard.
Dunque nel caso in cui dovesse verificarsi una delle situazioni sopra descritte, l'acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, può rivolgersi direttamente alla banca o all'impresa di assicurazione che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate. Non solo. La fideiussione deve garantire anche la corresponsione degli interessi legali maturati fino a quel momento.
Nel caso di permuta (ad es. un terreno che viene concesso al costruttore in cambio di un edificio da costruire) la fideiussione deve garantire il valore del bene dato in permuta.
E' bene sottolineare che al verificarsi dei presupposti che danno diritto all’escussione della garanzia, l'acquirente potrà ottenere il rimborso integrale (con gli interessi) di tutte le somme comunque corrisposte al costruttore, ma non potrà in alcun modo acquisire la proprietà dell'immobile oggetto del contratto.
Le novità del Decreto n. 125/2022
Il Decreto Ministero della Giustizia n. 125/2022 rafforza le tutele in favore degli acquirenti e si applica ai contratti di garanzia firmati a partire dal 23 Settembre 2022. I contratti già stipulati rimarranno efficaci fino a scadenza.
La fideiussione, che può essere rilasciata anche congiuntamente da più garanti, deve prevedere l'importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie. Vi è dunque l'obbligo di indicare in modo esatto l’importo massimo garantito nell'Allegato b) richiamato dal contratto
La fideiussione deve essere stipulata secondo il modello standard di cui all'allegato A), di cui fa parte integrante la scheda tecnica di cui all'allegato B).
Le clausole previste dalla Sezione I del modello standard possono essere modificate solo in senso più favorevole per il beneficiario. Le clausole previste dalla Sezione II sono derogabili su accordo delle parti.
L'efficacia della garanzia cessa automaticamente nel momento in cui il Garante riceve dal Contraente o dal Beneficiario copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'Immobile o copia dell'atto definitivo di assegnazione del medesimo.
Non è ammesso il recesso da parte del Garante.
Il Garante provvederà a pagare al Beneficiario la somma garantita, senza la preventiva escussione del debitore principale. La Fideiussione può essere escussa, a condizione che il Beneficiario abbia comunicato al Contraente la propria volontà di recedere dal contratto.
La banca o la compagnia assicurativa è tenuta a pagare l'importo dovuto entro il termine di 30 giorni dalla data di ricevimento della richiesta inviata a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Se non rispetta questo termine, l'acquirente può pretendere il rimborso delle spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire tale restituzione, oltre gli interessi (art. 3, comma 6, del d.lgs. 122/2005).
La mancata prestazione della garanzia fideiussoria da parte del costruttore comporta la nullità del preliminare acquisto casa in costruzione. Tale nullità può essere fatta valere unicamente dall'acquirente (nullità relativa).
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