Vendita con patto di riservato dominio: modelli contratto PDF

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 27/03/2022

Il patto di riservato dominio consiste in un accordo in base al quale acquirente e venditore concordano che il trasferimento della proprietà del bene (un immobile, un'azienda, un'automobile, ecc.) è subordinato a una condizione sospensiva, ovvero al pagamento dell'intero prezzo pattuito dalle parti per lo scambio. In questa scheda trovi un fac simile di contratto di vendita con patto di riservato dominio e alcune clausole-tipo da inserire in contratto.

Patto di riservato dominio: significato

Come detto questa clausola può essere introdotta nei contratti di compravendita, quale che sia l'oggetto, quando è previsto un pagamento rateale del prezzo. In pratica attraverso il ricorso a questo particolare tipo di contratto si evita il trasferimento della proprietà all'acquirente sino a quando non è stato ultimato il pagamento di tutte le rate a copertura e saldo del prezzo totale pattuito.

La vendita con patto di riservato dominio (o vendita con riserva di proprietà) è disciplinata dal codice civile nell’ambito della vendita di beni mobili. In particolare l'art. 1523 stabilisce che attraverso questa particolare vendita il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, pur assumendo i rischi connessi sin dalla consegna, che normalmente avviene con la sottoscrizione del contratto. Assumerne i rischi significa che qualora il bene oggetto del trasferimento si distruggesse, ad esempio, l'acquirente sarebbe comunque tenuto a pagare l’intero prezzo.

Ma chiaramente il patto di riservato dominio può essere utilizzato anche in ambito immobiliare, ad esempio quando l'acquirente ha difficoltà nell'ottenere un mutuo dalla propria banca. In pratica attraverso il ricorso a questa formula, il proprietario Sig. Rossi propone all'acquirente Sig. Bianchi una dilazione del prezzo pattuito per la compravendita, con l'accordo che quest'ultimo acquisirà la proprietà dell'appartamento solo nel momento in cui avrà versato l'intero prezzo. In questo modo il Sig. Bianchi viene immesso nella disponibilità dell'appartamento sin dal momento della sottoscrizione dell'accordo e il Sig. Rossi è tutelato contro il rischio di inadempimento dal meccanismo della riserva di proprietà.

Se il Sig. Bianchi non completa il piano dei versamenti, il Sig. Rossi può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento dell'acquirente, restituendo a quest'ultimo le rate riscosse. Chiaramente può chiedere che gli venga corrisposto un equo compenso per l’uso dell'appartamento, oltre il risarcimento per il danno subito. 

Qualora le parti abbiano stabilito che le rate pagate si considerano acquisite dal venditore a titolo d’indennità, il giudice può, valutate le circostanze, ridurre l'importo dell'indennità (art. 1526 c.c.).

Ricordiamo, infine, che la vendita con patto di riservato dominio è utilizzata anche nell’ambito della cessione di azienda.

Vendita con patto di riservato dominio: obblighi e divieti

Si è detto che il Sig. Bianchi (acquirente) assume immediatamente a proprio carico i rischi relativi all'immobile, ma non ne acquista la proprietà dal Sig. Rossi fino a che non ha provveduto al pagamento dell'ultima rata di prezzo. Questo significa che il Sig. Bianchi deve sostenere tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile sin dal momento della sottoscrizione del contratto.

E se il Sig. Bianchi decidesse di cedere l'appartamento a terzi? Di fatto non potrebbe farlo per il semplice fatto che la vendita con riserva di proprietà viene trascritta nei registri immobiliari. In pratica solo con una quietanza rilasciata dal venditore (Sig. Rossi) si potrebbe cancellare la riserva di proprietà dai registri immobiliari.

E se non si trattasse di un immobile ma di un semplice bene mobile (ad es. un macchinario)? Anche in questo caso l'acquirente non potrebbe disporre del bene fino all'acquisto della proprietà. Tuttavia nel caso in cui lo facesse (di fatto pur non essendone proprietario), il terzo potrebbe acquisire la proprietà del bene ai sensi dell'art. 1153 del c.c.. In pratica il terzo ne acquisterebbe la proprietà mediante il possesso, a patto di essere in buona fede al momento della consegna e di disporre di un titolo idoneo al trasferimento della proprietà.

Per evitare questo è consigliabile richiedere la trascrizione patto di riservato dominio.