Acquisto casa con usufrutto genitori: perché è praticato
Rinaldo Pitocco
- Ultimo aggiornamento: 17/01/2023
Il perdurare della crisi economica e le difficoltà di accesso al credito spingono sempre più persone alla vendita della casa con persona dentro, ossia alla vendita della nuda proprietà dell'immobile così da preservarne l'usufrutto finché si è ancora in vita. Si tratta, in definitiva, di una soluzione alternativa al prestito vitalizio ipotecario, ma sicuramente più conveniente.
Vendita casa con persona dentro: quali vantaggi
Il crescente interesse da parte degli italiani per la vendita della nuda proprietà va ricercato nei vantaggi che questa forma di vendita offre sia al venditore che all’acquirente.
Per l'acquirente
L'acquirente ha la possibilità di ottenere un forte “sconto” sul prezzo di mercato e quindi concludere un buon investimento immobiliare di medio-lungo periodo.
Il valore della nuda proprietà si determina decurtando dal valore della piena proprietà il valore dell'usufrutto, che si riduce all’aumentare dell'età del venditore. Dunque maggiore è l'età del venditore, più alto è il valore della nuda proprietà che si vuole trasferire, e dunque minore la convenienza per l'acquirente.
Per il venditore
Dal canto suo il venditore attraverso la vendita della nuda proprietà può assicurarsi immediatamente una certa somma di denaro e nello stesso tempo restare nel possesso dell’immobile per il resto della vita. Il capitale può servire a superare un periodo di difficoltà economica oppure ad aiutare i propri figli a studiare, comprare una casa o avviare un’azienda.
L'usufrutto può essere costituito a termine o vita natural durante, ma in nessun caso può superare la vita dell'usufruttuario. Dunque alla morte del venditore anche l'usufrutto passa all'acquirente. Se costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di 30 anni.
Chi ha venduto la nuda proprietà, ossia l'usufruttuario, può a sua volta affittare l’immobile o cedere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto di vendita.
Dal nostro portale è possibile scaricare un
Come calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà
Come prima cosa occorre stimare il valore commerciale dell’immobile. Per questo ci si può rivolgere ad un intermediario immobiliare o comunque ad un professionista esperto del settore.
A questo punto per determinare il valore della nuda proprietà e il valore dell'usufrutto, si prende in considerazione il tasso di interesse legale (nel 2023 è pari al 5%) e un coefficiente (calcolato dal Ministero delle Finanze ) che varia in funzione delle aspettative di vita dell’usufruttario dell’immobile: in pratica maggiore è l'età del venditore, minore è il valore di questo coefficiente. Così se l’usufruttuario ha 57 anni il coefficiente è pari a 60, mentre se ha 68 anni il coefficiente è pari a 45.
Sul sito www.avvocatoandreani.it/servizi/calcolo_usufrutto_nuda_proprieta.php è disposibile un servizio che consente di calcolare
- il valore dell'usufrutto vitalizio e della nuda proprietà in base agli anni dell'usufruttuario;
- il valore dell'usufrutto a termine e della nuda proprietà in base alla durata (massimo 30 anni per le persone giuridiche).
Volendo fare un esempio per un immobile dal valore commerciale di Euro 300.000 e un usufruttuario di 57 anni:
- Valore dell'usufrutto = Euro 180.000,00
- Valore della nuda proprietà = Euro 120.000,00
Invece per un immobile sempre dal valore commerciale di Euro 300.000 e un usufruttuario di 75 anni:
- Valore dell'usufrutto = Euro 105.000,00
- Valore della nuda proprietà = Euro 195.000,00
Costi e fisco
A meno che non sia pattuito diversamente, le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico dell'usufruttario, mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario.
Tra i motivi che spingono il ricorso a questa forma di vendita possiamo annoverare anche quelli di natura fiscale: è possibile infatti ottenere un forte sconto sulle imposte normalmente dovute in caso di acquisti immobiliari, per il semplice fatto che la base imponibile è data dal solo valore della nuda proprietà dell'immobile. In ogni caso le imposte (IMU, Irpef, Tassa sui rifiuti, ecc.) sono a carico dell'usufruttario.
Senza dimenticare che anche questo tipo di vendita consente all'acquirente di godere degli sconti previsti per l'acquisto della prima casa.
Ricordiamo che l'usufrutto è regolato dall'art. 978 e segg. del codice civile.
