Comprare casa all'asta

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 09/12/2015

Gli immobili messi all’asta sono beni derivanti da fallimenti oppure da pignoramenti nei confronti di quelle persone che non sono state in grado di saldare ad esempio rate di mutui o prestiti. In pratica attraverso l’asta giudiziaria il creditore chiede una pubblica vendita al fine di recuperare, totalmente o parzialmente, le somme che gli sono dovute.

Ma partecipare ad un’asta giudiziaria può tradursi in una opportunità non solo per il creditore, ma anche per te che sei alla ricerca di un immobile, dal momento che potrai conseguire notevoli risparmi sul suo valore d’acquisto.

Inoltre comprare casa all’asta giudiziaria vuol dire evitare sia le spese notarili, sia la percentuale dovuta alle agenzie immobiliari, mentre è possibile aprire un mutuo e usufruire di tutti i vantaggi derivanti dall’acquisto della prima casa. Considera anche che per partecipare ad un’asta giudiziaria non occorre l'assistenza di un legale o di altro professionista.

Se intendi comprare casa all’asta devi però fare molta attenzione, perché l’immobile può riservarti anche delle brutte sorprese, al fine di evitarle ti proponiamo una serie di consigli e di informazioni utili per affrontare questo acquisto nel modo più sicuro possibile.

Aste giudiziarie: le tipologie

ASTA SENZA INCANTO

E' un’asta in cui le offerte d’acquisto, che comunque non possono essere inferiore al prezzo base indicato nell’avviso d’asta, vengono presentate dai partecipanti in busta chiusa presso la Cancelleria del Tribunale dove si svolge l’asta.

In caso di presentazione di una sola offerta aumentata di 1/5 rispetto al prezzo base d’asta si procede all’immediata aggiudicazione dell’immobile. Nel caso, invece, di più offerte l’immobile non viene aggiudicato a quella con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo così come previsto nell’avviso d’asta.

Per essere venduto, il prezzo finale deve sempre superare di almeno il 20% (1/5) il prezzo base, in caso contrario è probabile che il creditore ne neghi la vendita e l’immobile venga rimesso all’asta, questa volta con la modalità dell’incanto.

Attenzione perché nell’asta senza incanto la domanda di partecipazione è vincolante. In altri termini una volta presentata, l’offerta non potrà essere ritirata, perciò nel caso tu fossi l’unico offerente sarai obbligato ad acquistare (pena la perdita dell’assegno di cauzione del 10%).

ASTA CON INCANTO

Si tratta di un tipo di asta in cui si realizza immediatamente una gara tra i diversi offerenti. Si dispone dopo una vendita senza incanto andata deserta. Ogni partecipante presenta, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso d’asta, una domanda in carta legale, una cauzione dell’ammontare specificato nell’avviso unitamente ad una copia dei documenti richiesti. Il Tribunale, dopo aver verificato la regolarità delle offerte, procede con la gara nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso.

Ogni partecipante propone offerte in aumento rispetto al prezzo base d’asta e all’offerta precedente nella misura minima indicata nell’avviso. Attenzione: se dopo aver inoltrato domanda di partecipazione decidi di non partecipare all’incanto senza documentato e giustificato motivo, ti verrà comminata una sanzione pari ad un 1/10 della cauzione versata.

Ricorda che ogni rialzo deve essere effettuato entro 3 minuti dall’ultima offerta, in caso contrario si aggiudica il lotto l’ultimo offerente.

Mentre nella vendita senza incanto l’aggiudicazione è sempre definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo, nella vendita con incanto l’aggiudicazione è provvisoria, nel senso che nei dieci giorni successivi all’asta, chiunque può presentare un’offerta di almeno il 20% superiore al prezzo di aggiudicazione. Se ciò accade, il giudice è tenuto ad annullare la vendita e ripetere l’asta.

Questa successiva asta vede concorrere partecipanti della precedente e nuovi offerenti dietro il versamento di una cauzione doppia, mentre la base d’asta sarà rappresentata dall’ultima offerta. Se invece il termine di 10 giorni decorre senza che sia presenta alcuna ulteriore offerta oppure se non dovesse presentarsi nessuno alla nuova gara, la prima aggiudicazione diviene definitiva.

CARTOLARIZZAZIONI

Sono aste particolari, in cui gli immobili sono messi in vendita dallo Stato e dagli Enti Pubblici. La differenza fondamentale tra cartolarizzazioni e aste consiste nelle condizioni degli immobili: quelli cartolarizzati sono sempre liberi e disponibili da subito. Si dovrà versare, inoltre, solo una cauzione pari al 10% del prezzo base d’asta e non anche un importo per il fondo spese come accade per le aste giudiziarie; vinta l’asta si dovrà poi versare un altro 10% entro 7 giorni.

Inoltre, a differenza delle aste con e senza incanto, le cartolarizzazioni sono da saldare entro 40 giorni (e non 60) dall’aggiudicazione del bene.

Comprare casa all’asta: pro e contro

Gli immobili messi all’asta possono essere in buono o in cattivo stato, possono essere ancora in uso, appena sgomberati o disabitati ormai da anni. Ti consigliamo per questo di andare a visionare l’immobile di persona per verificarne lo stato abitativo; per far questo dovrai essere accompagnato dal Custode Giudiziario nominato dal Tribunale, di cui troverai il nome ed il contatto sui documenti relativi all’immobile in vendita.

Ma fai attenzione perché non sempre gli immobili messi all’asta sono visitabili. In alcuni casi neppure il perito è autorizzato ad entrarvi e in questi casi noi ci sentiamo di sconsigliarti l’acquisto, anche se il prezzo è molto allettante.

In ogni caso per valutare l’immobile presta particolare attenzione alla perizia redatta dal tecnico del Tribunale e se non sei esperto, lasciala consultare da qualcuno competente in materia. La perizia, solitamente, contiene la minuziosa descrizione dell’abitazione: dati catastali, planimetria, stato di fatto, eventuali irregolarità e loro sanabilità, vincoli, servitù, eventuale occupazione e così via.

Tieni conto anche del fatto che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.

Avviso di vendita, perizia, fotografie ed altri documenti sono pubblicati almeno 45 giorni prima dell’asta sui portali dei tribunali e su specifici siti web abilitati dal Ministero della Giustizia (l’elenco è disponibile www.giustizia.it - sezione strumenti, siti web aste giudiziarie).

Richiedi anche un'ispezione ipotecaria per verificare le pendenze gravanti sull'immobile (ipoteche derivanti da mutuo o da decreto ingiuntivo, pignoramenti, sequestri, donazioni, successioni, usufrutto, ecc.).

Assicurati che l'immobile non sia abitato da eventuali inquilini/proprietari perché può capitare che non vogliano abbandonare l'immobile e che quindi si debba procedere in modo coattivo alla sfratto con l'intervento delle forze dell'ordine. Devi saper che in questo caso tutte le spese sono a carico del nuovo proprietario.

È bene, inoltre, informarsi con precisione sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione: imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento, eventuali spese legate allo sfratto, ecc. Ricorda che ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari.

Altro aspetto molto importante da tenere in considerazione riguarda l’effettiva regolarità dell’immobile acquistato all’asta: ci riferiamo in particolare a concessioni edilizie, abusi parziali e necessità di effettuare quegli interventi necessari per sanare eventuali irregolarità, nel qual caso si può andare incontro ad ulteriori spese.

Così come, ti consigliamo di considerare il fatto che per un immobile acquisito all'sta non è prevista alcuna indennità nel caso presenti vizi o difetti: presenza di umidità, pavimento sollevato, ecc. Leggi cosa abbiamo scritto sulla denuncia di vizi e difetti nella costruzione degli immobili. 

Se la base d’asta di un immobile è molto bassa, sono due le possibilità da considerare:

• è possibile che sia occupato da inquilini con regolare contratto d’affitto oppure da inquilini che è molto difficile mandare via, anche ricorrendo alla legge;
• è possibile che la perizia sia stata fatta parecchi anni prima e l’immobile non corrisponda più alla sua descrizione originale.

Se ti trovi davanti a due immobili che hanno basi d’asta molto differenti tra loro, scegli quello con il prezzo maggiore: l’asta sarà sicuramente meno affollata e il prezzo salirà meno.

Comprare casa all’asta: chi può partecipare

Comprare casa all’asta conviene e tutti possono partecipare, ad unica eccezione per il debitore ed ex proprietario della casa. Puoi recarti all’asta personalmente o puoi effettuare l’acquisto tramite un mandatario, purché sia munito di una procura speciale. Non è necessaria una rappresentanza tecnica (avvocato, commercialista …), occorre solo valutare molto bene l’immobile prima che l’asta abbia inizio.

Se partecipi come persona fisica dovrai indicare cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, regime patrimoniale (stato libero, comunione o separazione di beni) e allegare copia della carta d’identità e del tesserino di codice fiscale. Se invece partecipi a nome della tua società ricorda di allegare il certificato camerale aggiornato o altro documento equivalente da cui risulta l’identità del legale rappresentante, i relativi poteri e i dati della società o ente.

Come partecipare ad un asta immobiliare

Innanzi tutto è necessario compilare la domanda di partecipazione e applicarvi la marca da bollo di 16.00 €. Il documento deve includere le tue generalità, il codice fiscale, il nome e il numero della procedura, le indicazioni del lotto, il tuo regime patrimoniale e l’intenzione di avvalersi delle agevolazioni fiscali per la prima casa.

La domanda deve essere inviata al giudice delegato (l’indirizzo è sempre presente nell’avviso d’asta). Sul nostro portale sono presenti questi fac smile di modelli di partecipazione:

• Domanda di partecipazione ad Asta con Incanto per persone fisiche e giuridiche;
• Domanda di partecipazione ad Asta Senza Incanto per persone fisiche e giuridiche.

La documentazione dovrà essere inoltre corredata di due assegni circolari per un cifra complessiva pari almeno al 25% del prezzo di partenza dell'immobile in vendita (leggi in proposito il paragrafo successivo).

Comprare casa all’asta: cauzione e fondo spese

Fermo restando che per partecipare ad un’asta occorre leggere con molta attenzione l’ordinanza con cui il giudice indice la procedura, tieni presente che generalmente viene richiesto di presentare due assegni circolari entro le ore 12.00 del giorno precedente l’asta.

Nel primo dovrai provvedere ad inserire un importo pari al 10% della base d’asta o della tua offerta, se si tratta di vendita senza incanto. Si tratta della cosiddetta “cauzione”.

Il secondo assegno, invece, rappresenta il deposito per il Fondo Spese e l’importo che dovrai riportare normalmente è pari al 15% del prezzo base d’asta.

Nel caso in cui vincessi l’asta, i due assegni verranno depositati sui libretti della procedura fallimentare, mentre se non ti aggiudichi l’immobile, gli assegni ti verranno restituiti. Qualora ti iscrivessi ma non partecipassi all’asta senza una giustificazione, ti verrà risarcito solo il 90% della cauzione, mentre se non riuscissi a saldare il prezzo di aggiudicazione entro 60 giorni, o cambiassi idea e rinunciassi all’immobile, perderai l’intera cauzione.

Asta deserta

Quando un immobile viene messo all’asta quasi mai si vende al primo tentativo. Se l’asta va deserta la legge prevede che il prezzo venga abbassato del 25% e posto nuovamente all’asta. Il Giudice in questo senso può compiere diversi tentativi, fino a quando qualcuno non si mostri interessato ad acquistare al prezzo fissato in quel momento.

Ma il Giudice dopo uno o due tentativi potrebbe anche opporsi a che il bene venga svenduto a un prezzo irrisorio, la qual cosa produrrebbe un evidente danno non solo nei confronti del debitore, ma anche del creditore. In questi casi il Giudice può disporre la chiusura anticipata del processo esecutivo e assegnare l’immobile direttamente al creditore, nel caso in cui questi ne abbia fatto richiesta, oppure disporre l’amministrazione giudiziaria dell’immobile.

Comprare casa all’asta: dopo la vendita

Dopo esserti aggiudicato un immobile in vendita all’asta devi saldare il prezzo di aggiudicazione entro 60 giorni (40 giorni nel caso di cartolarizzazioni).

Oltre al prezzo dovrai pagare gli oneri fiscali: tassa di trascrizione, IVA e Imposta di Registro. Quest’ultima ha un importo che varia tra il 2% ed il 10% del valore dell'immobile, a seconda della natura dell'acquirente e della natura dell'investimento. Chiaramente si terrà conto delle agevolazioni previste dalla legge per la prima casa.

Entrerai in possesso della nuova casa solo quando il giudice emetterà il decreto di trasferimento, che equivale in tutto e per tutto al rogito notarile nella compravendita tra privati. Con questo decreto il Giudice cancella le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie sull’immobile e ordina al debitore o ad eventuali inquilini senza titolo di lasciare l’abitazione. Se questi non lasciano l’immobile si può procrastinare l’abbandono entro una certa data, in seguito sarai tenuto a chiamare le forze dell’ordine.

La trascrizione nei registri immobiliari è a cura del Tribunale.

Comprare casa all’asta tramite agenzia

È possibile comprare una casa all’asta anche affidandosi ad un’agenzia immobiliare che sia specializzata in aste giudiziarie. L’agenzia, dietro pagamento di una percentuale spesso abbastanza rilevante, può sbrigare diversi servizi al posto tuo: dal monitoraggio delle aste fino al disbrigo di tutte le pratiche necessarie al trasferimento della proprietà.

Comprare casa all’asta con mutuo

I partecipanti all’asta possono richiedere e ottenere mutui ipotecari. Dunque nelle settimane prima dell’asta ti consigliamo di cercare la banca o l’istituto che finanzierà il tuo mutuo. Molti istituti di credito sono infatti convenzionati con i tribunali e ti offrono mutui fino all’80% del prezzo di aggiudicazione.

Quando ti rechi presso la banca o l’istituto che ritieni migliore, porta con te la perizia dell’immobile e i documenti necessari per la richiesta di mutuo. Come abbiamo già scritto in precedenza, una volta vinta l’asta dovrai saldare il prezzo entro 60 giorni, al termine dei quali il Giudice ti assegnerà legalmente il bene. Nel caso invece non riuscissi ad aggiudicarti l'immobile potrai annullare il contratto preliminare di mutuo a costo zero, usufruendo della cosiddetta “clausola di dissolvenza”.