Fondo Garanzia prima casa: caratteristiche, requisiti e modalità di accesso

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 03/01/2024

Comprare casa senza soldi è possibile per una particolare categoria di cittadini grazie all'istituzione del Fondo Garanzia prima casa, uno strumento gestito da Consap, che ha come obiettivo quello di facilitare l'accesso al credito di giovani under 36 con ISEE fino a 40mila euro e di famiglie numerose che versano in particolari condizioni anagrafiche e reddituali. In particolare il Fondo offre una garanzia pubblica (con controgaranzia dello Stato) per la concessione di mutui prima casa. Lo scopo di questo post è di illustrarne caratteristiche, requisiti e modalità di accesso. L'ultima Legge di Bilancio ha prorogato la misura fino al 31 Dicembre 2024.

Fondo garanzia prima casa: cos'è

La concessione di adeguate "garanzie" agli istituti finanziari da parte del cittadino, costituisce uno dei principali ostacoli alla concessione di un mutuo. Come sai, infatti, la banca prima di accendere un mutuo richiede

• garanzie reddituali (attraverso l'analisi della busta paga o della dichiarazione dei redditi la banca deve valutare se il richiedente sarà in grado di restituire la somma prestata nel lasso di tempo accordato) e
• garanzie reali, attraverso l'iscrizione di ipoteca sull'immobile che si acquista e/o su altri immobili di proprietà. In taluni casi la banca potrebbe anche richiedere la fideiussione di un terzo, un parente ad esempio, che fa da garante in caso di insolvenza da parte del titolare del mutuo.

E' del tutto evidente che per i lavoratori autonomi, i lavoratori a tempo determinato o i giovani alle prese con forme di lavoro atipico (part time, a tempo determinato, a chiamata, ecc.), offrire garanzie sufficienti potrebbe rappresentare un serio ostacolo alla concessione del mutuo.

Ed è proprio qui che interviene il Fondo Garanzia Prima Casa, uno strumento che non fa altro che garantire fino all'80% e in alcuni casi addirittura fino al 90%, la quota capitale del mutuo da utilizzare per l'acquisto, la ristrutturazione e l’efficientamento energetico dell’abitazione principale del mutuatario.

Si tratta di un indubbio vantaggio per il cittadino, che richiedendo, ad esempio, un mutuo di 150.000 euro per acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale, può - grazie al Fondo prima casa - limitarsi ad offrire garanzie per l'importo di 30.000 euro.

Caratteristiche e finalità del Fondo garanzia prima casa

Dunque sono tre gli aspetti importanti da sottolineare:

1. il Fondo prima casa non prevede l'erogazione di contributi finanziari in favore del mutuatario;
2. il Fondo prima casa interviene solo se il mutuo viene contratto rispetto ad un immobile sito sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale del mutuatario;
3. il Fondo prima casa può offrire garanzie non solo per i mutui finalizzati esclusivamente all'acquisto, ma anche per quelli contratti per effettuare l'acquisto con annessi interventi di ristrutturazione, purché ne consegna un miglioramento dell'efficienza energetica dell'abitazione principale. In definitiva il Fondo Garanzia Prima Casa può considerarsi un efficace strumento in grado ridare slancio non solo al mercato del credito, ma anche al mercato immobiliare, che già beneficia di misure come il bonus ristrutturazioni e quello per l'effecientamento energetico degli edifici. Si precisa che non è possibile la ristrutturazione senza acquisto.

Fondo prima casa: caratteristiche dell'immobile da acquistare

L'immobile - da acquistare e utilizzare come prima casa - non deve rientrare nelle categorie catastali

• A1 (abitazioni signorili)
• A8 (ville)
• A9 (castelli, palazzi)

e non deve avere le caratteristiche di lusso. L’abitazione principale può essere acquistata con le annesse pertinenze, una per ciascuna categoria catastale (C/2, C/6 e C/7).

E' necessario, inoltre, che il mutuatario, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo (anche all'estero), salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Fondo garanzia prima casa 2024: importo del mutuo e tassi

Come detto la misura massima della garanzia concedibile dal Fondo è pari all'80% della quota capitale per i mutui il cui rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, supera l'80%.

Il mutuo non può comunque avere un importo superiore a 250.000 euro. Per fare un esempio, richiedendo un mutuo di 180.000 euro, la garanzia può essere prestata dallo Stato sull'importo massimo di 144.000 euro.

Con l'adesione al Fondo si può optare indifferentemente per un mutuo a tasso fisso oppure a tasso variabile. Per i mutui garantiti dallo Stato è, inoltre, previsto un tasso calmierato, ossia un tasso che non può essere superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, ai sensi della legge 7 marzo 1996, n. 108.

La novità è che in presenza di tale garanzia i mutui possono essere richiesti fino al 100% del valore dell'immobile, mentre in assenza di garanzia il limite resta fermo all’80% del valore. Un motivo in più, dunque, per ricorrere al Fondo prima casa.

Fondo garanzia prima casa: a chi spetta

Con la Legge di Bilancio 2024 sono state operate alcune importanti modifiche al Fondo di Garanzia prima casa. Vediamole insieme.

Come detto la garanzia concedibile è pari all’80% della quota capitale per i nuclei familiari

• con ISEE non superiore ai 40 mila euro annui 
• che ottengono un mutuo superiore all’80% rispetto al prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori

e che rientrano nelle seguenti categorie prioritarie:

• coppia coniugata ovvero convivente more uxorio il cui nucleo sia stato costituito da almeno due anni e in cui uno dei componenti non abbia superato i 35 anni (in tal caso il mutuo deve essere richiesto dai componenti la coppia congiuntamente). I cittadini stranieri devono allegare il certificato di matrimonio qualora non risulti agli atti degli uffici pubblici italiani;
• famiglia monogenitoriale con figli minori. Il mutuo è richiesto da:
  - persona singola non coniugata, né convivente con l’altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi;
  - persona separata/divorziata ovvero vedova, convivente con almeno un proprio figlio minore;
• conduttore/i di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati;
• giovane/i che non abbiamo compiuto 36 anni di età.

Inoltre l'ultima legge di bilancio ha previsto l'estensione del Fondo ai nuclei familiari che 

• includono 3 figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. In questo caso la garanzia è rilasciata nella misura massima dell’80% della quota capitale;
• includono 4 figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 45.000 euro annui. La garanzia è pari all'85%;
• includono 5 o più figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 50.000 euro annui. La garanzia in questo caso sale a 90%.

Ricordiamo che per gli under 36 che acquistano un immobile da destinare ad abitazione principale, dal 2024 non c'è più la possibilità di fruire del bonus prima casa giovani.

Per coloro che, pur rispettando i requisiti di accesso al Fondo, hanno un ISEE superiore a 40 mila euro annui, la garanzia resta al 50% della quota capitale.

Mutuo Consap: quali banche aderiscono

Le banche e gli intermediari finanziari possono aderire o meno all'iniziativa del Fondo (elenco delle banche aderenti). Se lo fanno sono tenuti ad assicurare una piena operatività nei confronti della propria clientela entro 30 giorni lavorativi dalla formalizzazione della propria adesione.

Ad ogni modo la lista aggiornata degli istituti di credito aderenti è disponibile direttamente sul sito dell'Abi (www.abi.it) e del gestore del Fondo (Consap - fondo pagina).

Con la garanzia la banca è costretta a concedere il mutuo?

Il fatto che una giovane coppia sia ammessa alla garanzia del Fondo, non significa automaticamente che la banca sia obbligata a concederle il mutuo.

Una cosa è certa: gli istituti bancari non possono chiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive, non assicurative, queste ultime nei limiti consentiti dalla legislazione vigente, oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato.

Fondo garanzia prima casa: come richiederlo

Per chiedere di essere ammesso al Fondo di garanzia mutui "prima casa" occorre compilare questo

• modulo Consap prima casa 

e consegnarlo direttamente alla banca o all’intermediario finanziario aderente all’iniziativa a cui si richiede il mutuo.

Attenzione a ciò che scrivi nel modulo perchè se dovesse risultare che la garanzia del finanziamento è stata concessa sulla base di dati, notizie o dichiarazioni mendaci, inesatte o reticenti, potresti ricevere non solo una sanzione dall'Agenzia delle Entrate, ma anche la comunicazione di avvio di un’attività giudiziaria a tuo carico.

La banca o l’intermediario finanziario, dopo aver verificato la correttezza e la regolarità della domanda, la trasmette al gestore del Fondo (Consap). Quest’ultimo assegna alla richiesta un numero di posizione progressivo, secondo l'anno, il mese, il giorno, l'ora e il minuto di arrivo della richiesta stessa, verifica la disponibilità del Fondo e comunica entro 20 giorni alla banca l'avvenuta ammissione alla garanzia del Fondo.

Come detto la domanda può essere presentata fino al 31 Dicembre 2024.

L'erogazione del mutuo resta in ogni caso una facoltà della banca. Questo significa che, anche in caso di ottenimento della garanzia del Fondo da parte del richiedente, la banca può legittimamente rifiutarsi di concedere il mutuo. Tuttavia in una simile ipotesi, il soggetto finanziatore è tenuto a fornirne adeguate motivazioni al Gestore e al richiedente il mutuo stesso.

Come interviene il Fondo in caso di mancato pagamento delle rate

Nel caso di inadempimento del mutuatario, la banca, decorsi 90 giorni dalla data di scadenza della prima rata rimasta anche parzialmente insoluta, informa il Gestore, per via telematica, comunicando l'ammontare dell'esposizione in linea capitale.

Entro il termine di 12 mesi dall’invio di questa comunicazione, la banca invia al mutuatario, e per conoscenza al Gestore, l'intimazione al pagamento tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Se, una volta ricevuta lettera di intimazione, il mutuatario non provvede al pagamento nei 6 mesi successivi, la banca può chiedere al Gestore l'intervento della garanzia del Fondo e avviare la procedura per il recupero del credito.

Con l’attivazione della garanzia e quindi con l’erogazione materiale del capitale nei confronti della banca, sorge l'obbligo in capo al mutuatario di restituire le somme pagate dal Fondo, oltre agli interessi maturati ed alle spese sostenute per il recupero. Di fatto il Ministero dell'economia e delle finanze si sostituisce in qualità di creditore alla banca.

Maggiori informazioni sul Fondo di garanzia mutui prima casa 

• chiamare il numero 06.85796408, attivo da lunedì a venerdì dalle ore 9:00 alle ore 17:00;
• inoltrare un fax al numero 06.85796298
• scrivere all'indirizzo email fondocasa@consap.it;
• inviare una email alla Casella di Posta Elettronica Certificata (PEC) fondocasa@pec.consap.it;
• spedire una lettera all'indirizzo: Consap Spa, Servizio Tesoreria, Via Yser, 14 - 00198 Roma.

Alternativa al Fondo

Per concludere giova ricordare che chi ha difficoltà ad ottenere un mutuo al 100%, può optare per il cosiddetto “rent to buy” o “affitto con riscatto”.

Si tratta di una sorta di contratto di locazione per il quale il soggetto prende in affitto un immobile promettendo però di acquistarlo entro una certa data. In pratica versa un anticipo e poi paga regolarmente il canone di locazione che ingloba una quota del prezzo di acquisto dell'immobile, a titolo di anticipazione.

Naturalmente al termine del periodo concordato il soggetto è libero di comprare o meno l'immobile, se non lo fa avrà semplicemente corrisposto un canone di affitto. Si tratta di una formula particolarmente utilizzata da quelle imprese di costruzione che dispongono di immobili rimasti invenduti.