Portabilità del mutuo: tempi, costi e procedura
Rinaldo Pitocco
- Ultimo aggiornamento: 17/06/2021
L'inarrestabile discesa dei tassi che si è registrata negli ultimi anni, ha portato sempre più famiglie a surrogare il proprio mutuo con l'intento di ottenere una rata più leggera. La surroga o portabilità del mutuo è una procedura con cui è possibile trasferire a costo zero il mutuo dalla propria banca ad un'altra che propone condizioni migliori. La surroga è stata introdotta nel 2007 dalla Legge n.40, meglio nota come Legge Bersani.
Surroga mutuo: cos'è
Come si è detto, si tratta di una operazione che consente di chiudere il vecchio mutuo, magari contratto anni prima a tassi decisamente più elevati, e di accenderne contemporaneamente uno nuovo presso una banca differente che offre condizioni più vantaggiose (in termini di tasso, durata, spread, ecc.), utilizzando l'ipoteca originaria. In altre parole attraverso questo strumento il debitore paga il debito residuo mediante un nuovo mutuo contratto con un'altra banca, la quale utilizza l’ipoteca esistente senza iscriverne una nuova.
Attenzione a non confondere la surroga con la sostituzione del mutuo. In quest'ultimo caso si estingue il mutuo che si ha e se ne accende uno nuovo pressso la propria banca o presso un altro istrituto di credito. Si tratta di una operazione alquanto onerosa, dal momento che ci sono costi connessi con l'estinzione anticipata del mutuo oltre che con l'accensione di un nuovo contratto di finanziamento: imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, cancellazione e iscrizione ipoteca, istruttoria e perizia, atto di mutuo. Dunque perchè l'operazione risulti vantaggiosa, è necessario che il risparmio prodotto sulle rate dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione.
Come si richiede la surroga
Dal punto di vista formale la surroga di un mutuo avviene inoltrando alla nuova banca la richiesta di acquisizione dal vecchio istituto dell’importo del debito residuo. Questo il
Chiaramente prima di procedere con la surroga, è importante richiedere preventivi a più istituti di credito e confrontarli fra loro. In tal senso Internet ci da una grossa mano, grazie alla presenza di siti che in pochissimi minuti consentono di confrontare decine di banche e perfino di ricevere l’esito della verifica di fattibilità. Ci riferiamo in particolare a mutuionline.it, mutuisupermarket.it, facile.it, mutui.segugio.it, telemutuo.it, migliormutuo.it, surroga-mutuo.it tanto per citarne alcuni. Ciò che è importante sottolineare è che il servizio è completamente gratuito (non ci sono commissioni) e senza alcun impegno per il cliente.
Nel momento in cui riceve la richiesta di surroga, la vecchia banca potrebbe contattare il proprio cliente proponendogli una rinegoziazione del vecchio mutuo, ossia una modifica di talune condizioni quali durata, tasso d’interesse, garanzie o oneri accessori (spese di incasso rata, ecc.). La banca, infatti, dovrebbe cercare di venire incontro alle necessità del cliente e creare condizioni sostenibili per un rimborso delle rate.
Ricordiamo a tal proposito che anche la rinegoziazione, come la surroga, è gratuita e senza oneri per il cliente.
Tempi per la surrogazione del mutuo
L'intera operazione deve concludersi per legge entro 30 giorni dalla data in cui la nuova banca notifica la richiesta alla banca originaria con la richiesta di avvio delle procedure di surrogazione.
Decorso questo termine, il mutuatario potrà richiedere un risarcimento alla propria banca dell'1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Questo il
da utilizzare.
Ultimata questa prima fase, si procede alla sottoscrizione del contratto di mutuo presso la nuova banca alla presenza di un notaio che attesta la sottoscrizione della surroga.
Surroga del mutuo: quanto costa
L'operazione è particolarmente vantaggiosa non solo per le condizioni del nuovo mutuo, evidentemente migliori per effetto della riduzione dello spread, ma anche perché il passaggio non comporta alcuna spesa per il cliente. Come detto, infatti, l'ipoteca non viene estinta ma solo trasferita, azzerando in questo modo i costi notarili.
Non solo. Con la surroga non va versata l'imposta sostitutiva all'Agenzia delle Entrate, così come non devono essere pagate le spese di istruttoria che la banca normalmente richiede per l'apertura di una nuova pratica di mutuo. Non sono dovuti, inoltre, le spese di perizia dell'immobile e altri oneri accessori che restano tutti a carico della banca. Perfino la polizza assicurativa contro incendi e distruzioni dell'immobile può essere surrogata insieme al mutuo.
L’unico costo è rappresentato dalla tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, pari a 35 euro, e dalle spese legate all'apertura del nuovo conto corrente.
Cosa fare se vengono addebitate delle spese
Se per qualche motivo al cliente vengono addebitate spese e commissioni di qualunque natura, quest'ultimo può chiederne il rimborso. Questo il
che è possibile utilizzare.
Cosa fare se la banca non accetta la surroga del mutuo
Anche se la surroga dovrebbe essere garantita per legge, può accadere che la banca non accetti la richiesta di portabilità del mutuo avanzata dal proprio cliente, ossia il suo trasferimento ad un altro istituto di credito che evidentemente ha offerto condizioni migliori.
In questi casi il consiglio è di inoltrare immediatamente una segnalazione all’Antitrust attraverso la compilazione di questo
