Acquistare casa tramite agenzia: le cose importanti da sapere

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 04/10/2023

Hai deciso di comprare casa tramite agenzia immobiliare perché gli impegni di lavoro e la famiglia non ti consentono di seguire di persona ogni singola trattativa. In questo post troverai informazioni utili sugli aspetti cui prestare maggiore attenzione e consigli preziosi su come risolvere eventuali controversie sorte con l’agenzia.

Verificare l'iscrizione dell'agenzia al Registro delle Imprese

Acquistare casa tramite un’agenzia immobiliare ha un costo evidentemente (occorre pagare la provvigione se l’affare si conclude positivamente), ma a volte avvalersi dell’assistenza di un mediatore può rivelarsi fondamentale non solo perché ci facilita la ricerca, ma anche perché ci consente di godere di un qualificato supporto consulenziale nelle varie fasi della compravendita.

In tale ottica è importante verificare che l'agenzia immobiliare con cui ti sei messo in contatto sia regolarmente iscritta nell’apposita sezione del Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio.

Il consiglio, quindi, è di chiedere all’agente immobiliare che ti venga mostrato il tesserino di riconoscimento (o patentino) rilasciato dalla Camera di Commercio. In alternativa puoi compiere una verifica recandoti personalmente presso gli uffici dell’istituto camerale.

Sottoscrivere un contratto di mediazione immobiliare

Se l'agenzia risulta regolarmente iscritta alla Camera di Commercio, la seconda cosa da fare è formalizzare con la stessa un

• contratto di mediazione immobiliare.

Questo ha lo scopo di disciplinare tutta una serie di aspetti riguardanti, ad esempio, la durata del rapporto, la misura della provvigione, l’applicazione di eventuali costi o penali, le condizioni della compravendita, gli obblighi del mediatore, il diritto di recesso, ecc.

Normalmente il contratto ha una scadenza predeterminata (6, 1 anno, ecc.), tuttavia nel caso in cui contenesse la clausola di tacito rinnovo e il cliente non fosse intenzionato a rinnovare il rapporto con l’agenzia, sarebbe necessario comunicare a quest’ultima la 

• revoca mandato agenzia immobiliare.

La lettera disdetta contratto agenzia immobiliare può essere inviata anche prima della scadenza naturale del contratto - ad esempio in presenza scorrettezze dell'agenzia immobiliare - tuttavia in simili situazioni è sempre opportuno verificare l'applicazione o meno di eventuali penali.

E' importante altresì specificare se il contratto di mediazione immobiliare prevede o meno l’esclusiva. Se è prevista il cliente non può conferire incarichi ad altre agenzie immobiliari o procacciare egli stesso altri clienti. Se lo fa l'agenzia può legittimamente avanzare una proposta di risarcimento danni.

Vigilare sul comportamento dell'agenzia immobiliare

E' opportuno verificare che l'agenzia immobiliare svolga in maniera corretta la propria attività. In particolare il cliente deve pretendere che l'agenzia:

• verifichi il titolo di provenienza dell’immobile;
• specifichi con chiarezza le condizioni della compravendita;
• fornisca informazioni puntuali e precise sulle condizioni del fabbricato, sulla sua conformità alle norme edilizie e urbanistiche, sulla presenza di eventuali servitù, diritti di prelazione, ipoteche, ecc;
• fornisca informazioni precise sui costi fiscali, notarili, ecc.
• assicuri la necessaria assistenza nel reperimento della documentazione utile (certificati di abitabilità e agibilità, attestazioni di conformità degli impianti alle norme sulla sicurezza, ecc.);
• garantisca la copertura assicurativa della responsabilità civile verso terzi per i rischi professionali;
• ecc.

Sottoscrivere la proposta irrevocabile di acquisto

Uno degli immobili che l’agenzia ti ha mostrato soddisfa i tuoi desideri, per cui dici all’agente che sei interessato a procedere con l’acquisto. A questo punto l’agenzia ti chiederà di sottoscrivere questo 

• modello proposta irrevocabile di acquisto.

Si tratta di un modello con cui tu acquirente ti impegni irrevocabilmente fino ad una data prestabilita ad acquistare un certo immobile a determinate condizioni. Spesso viene presentato dall’agenzia come un modo per “bloccare l’affare” ed impedire che l’immobile possa essere venduto ad altri.

In realtà tale proposta impegna solo l’acquirente fino al termine temporale indicato e non vincola in alcun modo il venditore, che è libero nel frattempo di cedere lo stesso immobile ad altri. Impegna anche il venditore solo nel momento in cui la proposta viene da lui accettata (in forma scritta).

Con l'accettazione da parte del venditore il passo successivo è rappresentato dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita o compromesso.

In definitiva la proposta di acquisto è utile al venditore per individuare quei soggetti seriamente interessati all’acquisto e serve all’agenzia per formalizzare in qualche modo l’interesse dell’acquirente e in questo modo non rischiare di essere scavalcata da quest’ultimo che, con tutte le informazioni acquisite, potrebbe essere tentato dal contattare direttamente il venditore allo scopo di non pagare le provvigioni.

Prima di procedere con la sottoscrizione è importante verificare che sulla proposta di acquisto siano quantomeno riportati:

• gli estremi di iscrizione dell'agente o della società di intermediazione presso la Camera di Commercio;
• l’esatta identificazione del proprietario e dell’immobile oggetto della compravendita;
• l’assenza di eventuali vincoli (per es. ipoteche, abusi edilizi, difformità urbanistiche, ecc);
• l'eventuale somma lasciata in garanzia;
• il prezzo dell’immobile, i termini e le modalità di pagamento;
• il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta.

Versare il deposito cauzionale

Con la sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, l’acquirente per dimostrare la bontà delle sue intenzioni è chiamato al versamento di un assegno intestato al proprietario/venditore.

Si consiglia di non intestare in nessun caso l’assegno all’agenzia immobiliare, di concordare un importo molto basso (2/3.000 euro) e di fissare un tempo breve per la validità della proposta (15 giorni al massimo), così da non restare vincolati per troppo tempo.

Se il venditore rifiuta di sottoscrivere la proposta, il potenziale acquirente ha diritto alla restituzione delle somme anticipate e senza interessi.

Pagare la provvigione all'agenzia immobiliare

L’art. 1755 del Codice Civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, dunque sia dal venditore che dall’acquirente, se l'affare si conclude per effetto del suo intervento. Quindi è importante che l’attività dell’agenzia abbia portato ad una proposta irrevocabile di acquisto accettata dalla controparte o alla stipula di un preliminare

La misura della provvigione non è predefinita per legge, ma è concordata dalle parti; in mancanza di accordo è stabilita dagli usi della Camera di Commercio. Normalmente la misura della provvigione si aggira intorno al 2-3% e può arrivare fino al 5% del valore di compravendita, ma essendo correlata al lavoro effettivamente prestato dall’agente è chiaro che può essere oggetto di contrattazione tra le parti.

Il diritto alla provvigione si prescrive nel termine di un anno dalla conclusione del contratto di compravendita.

Contestare il pagamento della provvigione

Esistono casi particolari, in cui, è possibile contestare la richiesta di pagamento da parte dell’agenzia immobiliare.

Ad esempio quando si tratta di una agenzia abusiva, ossia di una agenzia che non risulta iscritta nell’apposita sezione del Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. 

Si può inoltre contestare la provvigione quando la compravendita dell’immobile non si conclude per inadempienze direttamente imputabili all’agenzia.

Ciò si verifica in particolare quando l’agenzia non comunica all’acquirente quelle circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla sua conclusione. In pratica l’agenzia non rispetta il suo obbligo di informazione quando ad esempio:

• non esamina il titolo di provenienza dell’immobile per verificare se il venditore è in grado effettivamente di disporne;
• non riferisce della presenza di ipoteche sull’immobile;
• non comunica che l’immobile è sottoposto a esecuzione, con pignoramento trascritto in data anteriore al preliminare;
• non comunica che esistono vincoli urbanistici, oppure manca l’abitabilità;
• omette di riferire la presenza di vizi dell’immobile.

Questo il fac simile di contestazione provvigione agenzia immobiliare da compilare e recapitare all'agenzia.

Recuperare una parte delle spese sostenute

Dal 1° Gennaio 2007 è possibile detrarre dall'Irpef il 19% (per un massimo di 1.000 euro all’anno) dei compensi corrisposti all’agenzia di intermediazione immobiliare per l'acquisto di una unità da adibirsi ad abitazione principale.

A tal fine venditore e acquirente devono sottoscrivere una dichiarazione da cui risulti che la compravendita è intervenuta con l’intermediazione di una agenzia immobiliare.