Revoca mandato agenzia immobiliare giusta causa: quando chiederla

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 06/03/2024

Chi intende affittare, acquistare, vendere case, terreni o attività molto spesso si affida ad una agenzia immobiliare, la quale non fa altro che assumere una funzione di intermediatore tra venditore e acquirente o tra conduttore e locatario. Ora se l'operato svolto dall’agenzia non soddisfa o questa non si attiene alle prescrizioni contenute nel contratto, il cliente può chiedere la revoca mandato agenzia immobiliare.

Come funziona il mandato agenzia immobiliare

Prima di focalizzarci sulla procedura utile per la revoca mandato agenzia immobiliare, potrebbe esserti utile conoscere quali sono i passaggi da compiere prima di arrivare a vendere o acquistare un immobile tramite un'agenzia immobiliare.

In queste circostanze molto spesso ci si rivolge all'agenzia di zona, che per un motivo o per l'altro conosciamo molto bene, oppure ci si fa consigliare da amici e parenti. L'obiettivo è di affidarsi ad una agenzia immobiliare seria, professionale, dalle pretese non troppo esose e soprattutto "in regola".

A tal fine la prima cosa da fare è verificare gli estremi dell'iscrizione a Ruolo degli Agenti di affari in mediazione presso la Camera di Commercio. Per farlo puoi chiedere all’agente di farti visionare il tesserino di riconoscimento o, meglio, puoi recarti direttamente presso la Camera di Commercio della tua città.

In seguito, recandoti presso la sede dell’agenzia, dovrai sottoscrivere il contratto che autorizza formalmente l’agenzia ad agire nella compravendita come mediatore. Visto che la vendita o l'acquisto di una casa rappresenta un momento particolarmente delicato per i cittadini-consumatori ed è quanto mai importante che tra i soggetti che sottoscrivono il contratto ci sia sempre massima chiarezza e reciproca soddisfazione, la Camera di Commercio di Varese, in collaborazione con le Associazioni di categoria e le Associazioni di consumatori, ha pensato bene di elaborare delle linee guida in materia e soprattutto di mettere a disposizione di tutti la modulistica relativa alla mediazione immobiliare. Moduli.it te la ripropone anche nel suo portale. In particolare puoi scaricare gratuitamente questo

• contratto agenzia immobiliare fac simile 

per vendita (in esclusiva oppure no) o per acquisto di immobile.

Prima di firmare il contratto, chiedi all’agente di spiegarti per bene tutte condizioni del rapporto. Il testo dev'essere chiaro e semplice, dunque facilmente comprensibile anche a chi non ha specifiche conoscenze in materia. Nello specifico cerca di individuare subito se si tratta di un rapporto in esclusiva oppure no, quindi verifica tutti gli aspetti salienti del contratto come:

• l’ammontare della provvigione;
• il periodo di validità del contratto;
• i giorni di preavviso per la revoca;
• le clausole che disciplinano la revoca anticipata incarico agenzia immobiliare;
• l'ammontare dell’eventuale rimborso spese;
• le condizioni della compravendita;
• gli obblighi del mediatore.

Clausole vessatorie contratto agenzia immobiliare

Un altro importante aspetto da verificare riguarda la presenza di eventuali clausole vessatorie. Si tratta di clausole che consentono al professionista, nella fattispecie all'agenzia immobiliare, di abusare di fatto della propria forza contrattuale a svantaggio del consumatore.

Il Codice del Consumo (D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206) ha stabilito che queste clausole sono da considerarsi nulle. Così è vessatoria la clausola che prevede una penale a carico del cliente manifestamente eccessiva, oppure quella che stabilisce come sede del foro competente una località diversa da quella della residenza o del domicilio elettivo del consumatore.

E' vessatoria, altresì, la clausola che contempla un termine per la comunicazione di revoca eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto, così come deve considerarsi nulla quella che non riconosce al cliente la facoltà di recedere dal contratto prima della sua scadenza deve essere eliminata.

Se riscontri, dunque, la presenza di clausole vessatorie, ti consigliamo di segnalarla al professionista. Se vuoi farlo per iscritto prendi spunto da questa 

• lettera contestazione clausole vessatorie.

Cosa succede dopo la firma del mandato agenzia immobiliare

Dopo aver sottoscritto il contratto non ti resta che aspettare la persona interessata all'acquisto. Se non hai firmato un contratto di esclusiva, puoi tranquillamente diffondere la notizia della vendita tra amici e parenti oppure pubblicare degli annunci online sui siti specializzati, come ad esempio immobiliare.it, idealista.it, casa.it, case24.it, casaclick.it, ecc. o su siti generalisti, come ad esempio subito.it, bakeca.it, kijiji.it, ecc.

Quando un’acquirente sarà fortemente interessato alla casa, l’agenzia gli farà firmare la proposta irrevocabile di acquisto, che in pratica lo vincola all’acquisto dell’immobile e impone il versamento della caparra in favore del venditore. Chi vende, invece, è vincolato solo dopo aver accettato la proposta e aver firmato il contratto preliminare di compravendita, altrimenti conosciuto come “Compromesso”.

Dopo aver formalizzato l’acquisto è possibile provvedere al pagamento della provvigione cui ha diritto l’agenzia immobiliare. Informazione importante per chi deve acquistare un’unità immobiliare da adibirsi ad abitazione principale: dal 2007 è possibile usufruire di una detrazione Irpef sui compensi corrisposti all’agenzia di intermediazione immobiliare.

Nello specifico è possibile detrarre dall'Irpef il 19% (fino a 1.000 euro l’anno) delle spese per il pagamento della provvigione all’agenzia. Per accedere alla detrazione è sufficiente che venditore e acquirente sottoscrivano questa

• dichiarazione provvigione agenzia immobiliare

con cui si attesta che la compravendita è avvenuta con l’intermediazione di un’agenzia immobiliare.

Quando comunicare la revoca mandato agenzia immobiliare

Il contratto che hai stipulato con l’agenzia immobiliare ha una determinata durata e una serie di vincoli ed obblighi a carico delle parti. Solitamente il mandato dura dai 3 ai 6 mesi, al termine dei quali il vincolo contrattuale si intenderà automaticamente cessato.

Se non sei soddisfatto dell'operato, perchè magari sono passati diversi mesi e non hai ricevuto una sola manifestazione di interesse, non ti resta che attendere la scadenza del contratto. Ma attenzione perchè il contratto potrebbe prevedere una clausola di rinnovo tacito alla scadenza. In questo caso per evitare che il contratto si rinnovi per un analogo periodo dovresti, entro un termine prefissato dalla scadenza del contratto (normalmente 30 giorni prima), inviare una formale comunicazione di revoca mandato agenzia immobiliare (da spedire all’indirizzo indicato in contratto).

Non sarai soggetto al pagamento di alcuna penale. Il giorno stesso della scadenza contrattuale sarai libero da ogni vincolo, quindi potrai rivolgerti ad un’altra agenzia oppure gestire la vendita in autonomia.

Chiaramente nulla ti impedisce di recedere prima della naturale scadenza. Tuttavia devi sapere che in caso di revoca anticipata incarico agenzia immobiliare saresti tenuto a pagare delle penali all’agenzia, normalmente pari ad una certa percentuale della provvigione dovuta. 

Revoca mandato agenzia immobiliare per giusta causa

Ma cosa succede se l’agenzia non si attiene alle condizioni prescritte dal contratto? Ad esempio cosa fare se l'agenzia non provvede alla pubblicazione di annunci su giornali, riviste e/o altri mezzi di comunicazione, così come concordato con te in sede di stipula? Oppure cosa fare se l'agenzia non garantisce la reperibilità telefonica, in orario d’ufficio, di una persona in grado di fornire agli interessati esaurienti informazioni relative all’immobile? Oppure cosa fare se l'agenzia non ti fornisce le informazioni che tu richiedi sulle trattative in corso? O come comportarsi nel momento in cui ci si accorge che l'agenzia non risulta iscritta al Ruolo degli Agenti di affari in mediazione presso la Camera di Commercio.

E' chiaro che nel momento in cui l'agenzia immobiliare non adempie o adempie in ritardo agli obblighi contrattuali, come cliente puoi non solo esercitare la revoca anticipata incarico agenzia immobiliare, ma anche richiedere all'agenzia il pagamento di una penale qualora previsto in contratto (art. 1382 del Codice Civile).

Si tratta di fatto di una revoca del mandato “per giusta causa”. L'art. 1453 e seguenti del Codice Civile, infatti, stabilisce che “nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.

Come revocare il mandato all'agenzia immobiliare

Ma in concreto come si formalizza la revoca del mandato? I passaggi da seguire sono pochi e tutti molto semplici. Per prima cosa devi recuperare i dati relativi all’immobile che hai messo in vendita e quelli relativi al mandato che hai sottoscritto. Nello specifico devi conoscerne la durata e chiaramente la data in cui è stato siglato dalle parti. Dopo aver reperito queste informazioni è possibile scrivere la comunicazione di revoca e decidere se farla valere al termine del periodo di validità del contratto oppure prima che il mandato giunga alla data di scadenza.

Puoi scrivere una lettera di tuo pugno o puoi scaricare questa 

• lettera disdetta contratto agenzia immobiliare.

Le lettera va presentata di persona presso la sede dell'agenzia (raccomandata a mano) oppure spedita tramite raccomandata postale con avviso di ricevimento. Nel caso in cui dovessi velocizzare l’inoltro della lettera, ti consigliamo di prediligere un servizio di spedizione veloce, come ad esempio Raccomandata 1, che arriva a destinazione 1 o al massimo 2 giorni dopo la data in cui la missiva è stata spedita.

Se l'agenzia ti ha fornito una casella di posta elettronica certificata (PEC) e anche tu nei hai una, puoi efficacemente svolgere la stessa operazione attraverso un semplice messaggio di posta elettronica. La PEC, infatti, conferisce alla trasmissione della comunicazione lo stesso valore legale della tradizionale raccomandata.

Sospensione temporanea del mandato

Qualora dovessi intraprendere un periodo di cure o delle terapie particolari e non fossi in grado di gestire la compravendita di un immobile, sebbene la trattativa si svolga tramite l’intermediazione dell’agenzia immobiliare, potresti chiedere la sospensione temporanea del mandato, così da poterti dedicare totalmente alla tua salute.

Anche questa comunicazione va resa in forma scritta e recapitata con modalità in grado di garantire la certezza della data di spedizione e consegna.