Attraverso il leasing immobiliare è possibile finanziare l'acquisizione di immobili abitativi, commerciali, industriali o professionali, anche in costruzione o da ristrutturare, beneficiando di tutti i vantaggi di questa particolare formula contrattuale. In questa scheda un fac simile di contratto leasing immobiliare.
Leasing immobiliare: come funziona quello abitativo
In questo post ci concentreremo in modo particolare sul leasing immobiliare abitativo, ossia sul contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, introdotto dalla Legge di Stabilità 2016.
In pratica attraverso il contratto di leasing immobiliare
- l'immobile viene acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (concedente) su scelta e indicazione del cliente (utilizzatore);
- la società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore l'immobile acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l’utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;
- alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà (e non l’obbligo) di acquistare la proprietà dell'immobile (riscatto), ad un prezzo prestabilito.
La società di leasing è una banca o una finanziaria autorizzata e vigilata dalla Banca d’Italia. Essa resta proprietaria dell’immobile fino a che l’utilizzatore non esercita l’opzione di acquisto (riscatto) pagando il prezzo pattuito.
Generalmente il leasing immobiliare prevede:
- il pagamento di un canone al momento della stipula del contratto;
- il pagamento di un certo numero di canoni periodici (mensili);
- il pagamento del prezzo predeterminato in contratto per l'acquisto dell'immobile alla scadenza del termine.
Se l'utilizzatore non paga il canone, il contratto di leasing immobiliare si risolve e la società di leasing ha diritto alla restituzione dell'immobile. Qualora l'utilizzatore non rilasciasse spontaneamente l'immobile, il concedente (società di leasing) potrebbe attivare la procedura di sfratto, analogamente a quanto previsto per le locazioni ordinarie in caso di sfratto per morosità dell’inquilino.
Può essere oggetto di un contratto di leasing immobiliare abitativo un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un terreno su cui costruire il fabbricato ad uso abitativo oppure un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare o da ristrutturare.
Nel contratto di leasing immobiliare deve essere esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile messogli a disposizione dal concedente. Si ricorda che per "abitazione principale" si intende quella nella quale la persona fisica che la possiede o i suoi familiari dimorano abitualmente. Questo significa che non è necessaria la dimora abituale dell'utilizzatore presso l'abitazione, ma è sufficiente quella di uno qualsiasi dei suoi familiari: coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado.
Leasing abitativo: quando chiedere la sospensione
L'utilizzatore può chiedere la sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo nel caso in cui dovesse perdere il posto di lavoro. Tuttavia non deve trattarsi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa).
La sospensione potrà essere chiesta:
- solo una volta;
- per un periodo massimo non superiore a 12 mesi.
La sospensione non comporta l'applicazione di interessi sul debito residuo ne di alcuna commissione o spesa di istruttoria. Inoltre non sono richieste garanzie aggiuntive da parte dell'utilizzatore.
La data prevista per l'esercizio dell'opzione di riscatto viene posticipata di un intervallo di tempo pari a quello della sospensione.
Contratto leasing immobiliare: cosa deve specificare
Gli elementi di un contratto di leasing immobiliare sono i seguenti:
- costo del bene finanziato;
- durata del contratto;
- periodicità dei canoni (generalmente mensile);
- tasso leasing; - canone leasing;
- maxi-canone una tantum (anticipo), in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici;
- valore di riscatto del bene, calcolato in % sul costo originario del bene;
- spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori.
Come previsto per la locazione le spese di ordinaria manutenzione sono a carico di chi utilizza l'immobile, mentre le spese straordinarie (ad es. riparazione della caldaia, rifacimento del tetto, ecc.) sono a carico del proprietario dell’immobile. Tutti gli oneri condominiali, sia per interventi di ordinaria che per interventi di straordinaria manutenzione, sono a carico dell’utilizzatore.
Con il decesso dell'utilizzatore sono gli eredi che subentrano nel contratto di leasing e ne assumono tutti i diritti e gli obblighi previsti, a meno che le parti non abbiamo previsto diversamente.
Le agevolazioni fiscali del leasing immobiliare abitativo
Le legge introduttiva del 2016 ha previsto specifiche agevolazioni sulla tassazione IRPEF per la persona fisica che stipula un contratto di leasing avente ad oggetto un immobile, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.
Innanzitutto tale persona deve
- avere un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
- non essere proprietario di un altro immobile destinato ad abitazione principale.
Quindi se la sua età è inferiore a 35 anni può usufruire
- di una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui;
- di una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.
Se invece ha più di 35 anni di età può fruire
- di una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui;
- di una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.
Si può inoltre beneficiare dell’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” ridotta all’1,5%.
Leasing immobiliare: differenze con altri contratti
Differenza tra leasing immobiliare e locazione
La differenza con il contratto di locazione è lampante in quanto non è prevista alcuna facoltà di riscatto in capo al conduttore.
Differenza tra leasing immobiliare e mutuo
Con la stipula di un contratto di mutuo si mette a disposizione del richiedente una certa somma di denaro necessaria per acquistare l'immobile, su cui viene iscritta l'ipoteca. Con il leasing immobiliare, invece, si mette a disposizione del richiedente direttamente l'immobile, senza che venga iscritta alcuna ipoteca. Ciò consente un notevole risparmio in termini economici.
Va anche precisato che le detrazioni Irpef previste per il leasing immobiliare abitativo sono più favorevoli rispetto alle detrazioni riservate al mutuo.
Infine a differenza del mutuo, il leasing immobiliare prima casa permette di richiedere un finanziamento pari al 100% del valore dell’immobile.
Differenza tra leasing immobiliare e vendita con riserva di proprietà
Con la vendita con riserva di proprietà (o con patto di riservato dominio) la proprietà dell’immobile passa all’acquirente con il pagamento dell’ultima rata del prezzo; nel leasing immobiliare, invece, il passaggio di proprietà avviene con il pagamento del prezzo di riscatto e non dell’ultimo canone di leasing.
Differenza tra leasing immobiliare e rent to buy
Il leasing è un contratto di finanziamento; nel contratto rent to buy, invece, è il proprietario stesso che concede in godimento il proprio bene al conduttore.
