Acquisto casa pagamento dilazionato: gli strumenti disponibili

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 29/03/2022

Comprare casa a rate senza mutuo è possibile con il ricorso ad alcune particolari formule contrattuali che consentono di entrare in possesso dell'immobile sin dal primo istante e di dilazione il prezzo di acquisto (o una parte di esso) nel tempo. Alludiamo alla vendita con riserva di proprietà, all'affitto con riscatto e al leasing immobiliare. Vediamo di analizzarle nel dettaglio e di comprendere le differenze tra l'una e l'altra.

Vendita con riserva di proprietà

Chi non dispone della liquidità necessaria e non riesce ad ottenere un mutuo perché non in grado di offrire le necessarie garanzie alla banca, può ricorrere alla vendita con riservata di proprietà (o vendita con patto di riservato dominio). In pratica l'acquirente acquisisce da subito il possesso dell'immobile, ma di fatto non ne diventa proprietario fino a quando non provvede al pagamento dell’intera cifra pattuita con il venditore (art. 1523 C.C.).

Si tratta in definitiva di una operazione che potremmo definire una vera e propria compravendita a rate. I vantaggi rispetto al classico mutuo sono evidenti: un costo dell'operazione complessivamente più basso visto che gli interessi sul mutuo sono generalmente più alti, nessuna ipoteca sull'immobile.

Quali rischi per l'acquirente? Come detto egli acquisisce immediatamente il godimento dell'immobile, dunque ne è responsabile per qualsiasi danno si verifichi su di esso. Inoltre nel caso in cui non riesca a pagare per intero il prezzo pattuito, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto e rientrare in possesso della casa, qualunque sia la cifra già pagata fino a quel momento dal compratore.

In questi casi è vero che l'acquirente ha il diritto di ricevere il rimborso di quanto versato, ma è altrettanto vero che il venditore può trattenerne una parte per il semplice fatto di aver concesso in uso il proprio locale per un certo periodo.

La risoluzione del contratto non può essere chiesta dal venditore se manca il pagamento di una sola rata, che non deve comunque superare l'ottava parte del prezzo, nonostante ogni patto contrario (art. 1525 c.c.).

Affitto con riscatto

Il contratto di affitto con riscatto (o contratto rent to buy) è un altro strumento che può essere utilizzato da chi non dispone subito della liquidità necessaria per acquistare una casa, un locale commerciale, un ufficio o una qualsiasi altra tipologia di immobile. 

Anche in questo caso la persona interessata acquisisce immediatamente la disponibilità dell'immobile, tuttavia il meccanismo del pagamento del prezzo è diverso dalla vendita con riserva di proprietà. In pratica con il rent to buy il futuro acquirente paga al proprietario dell'immobile un canone di cui una parte è da imputare all’utilizzo e un’altra al prezzo finale di vendita, qualora confermi la propria volontà all'acquisto.

Così dopo un periodo di tempo fissato nel contratto il conduttore può decidere se acquistare la casa, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati, oppure se rinunciarvi. In quest'ultimo caso il proprietario ha diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere la quota parte dei canoni imputabile all’utilizzo, mentre il conduttore ha diritto alla restituzione della quota parte dei canoni imputabile al prezzo di vendita.

Dunque è evidente che il contratto rent to buy deve specificare con chiarezza le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata sostanzialmente alla locazione dell'immobile e quella da imputare al prezzo di vendita.

Leasing immobiliare

Il leasing immobiliare è un’operazione finanziaria con cui è possibile comprare un immobile già ultimato oppure farselo costruire a spese della società di leasing (concedente) con la quale si stipula un apposito contratto. Una soluzione che permette al cliente (utilizzatore) di trasferirsi immediatamente presso la nuova abitazione, se questa risulta già ultimata o non appena ultimati i lavori di costruzione o ristrutturazione. Il contratto ha una durata variabile, in questo arco di tempo l’utilizzatore dovrà corrispondere al concedente un canone periodico, mentre alla sua scadenza potrà decidere se acquistare l’immobile al prezzo concordato al momento della stipula, oppure rinunciarvi.

Il canone periodico del contratto di leasing può essere corrisposto mensilmente, bimestralmente o trimestralmente e l’ammontare della rata deve essere calcolata tenendo conto di vari fattori, come la durata del contratto, il costo del bene e il prezzo pattuito inizialmente per il riscatto, ovvero l’acquisto vero e proprio dell’immobile una volta scaduto il contratto di leasing.

Il soggetto che finanzia l'intera operazione può essere una banca o un qualsiasi altro intermediario finanziario purchè iscritto nell'apposito albo (società di leasing, mediatori creditizi, ecc.).

Allo scadere del contratto può decidere se effettuare il riscatto, quindi comprare l’immobile al prezzo di vendita stabilito al momento della sottoscrizione del contratto di leasing, oppure se rinunciarvi. In quest'ultimo caso l'immobile resta di proprietà del concedente (banca).

Anche se l’utilizzatore non detiene alcun diritto di proprietà sull’immobile durante la durata del contratto, è tenuto ad assumersi i rischi e a godere dei benefici conseguenti ad una vera e propria vendita. Un esempio? Egli deve sottoscrivere una polizza assicurativa sull’immobile che lo tuteli in caso subisca dei danni imputabili a se stesso o a soggetti terzi.

Il leasing immobiliare abitativo

Esiste una particolare forma di leasing immobiliare, disciplinato dalla Legge di stabilità 2016, che è possibile accendere nel caso in cui si voglia acquistare un immobile destinato ad abitazione principale: stiamo parlando del leasing immobiliare abitativo.

Il contratto di leasing immobiliare abitativo e il funzionamento dell’operazione sono molto simili a quelli del leasing immobiliare generico, l’unica restrizione per l’utilizzatore consiste nell’obbligo di essere una persona fisica che intenda destinare l’immobile (da acquistare o costruire) ad abitazione principale. Si tratta di uno strumento pensato soprattutto per coloro, in particolare giovani e lavoratori precari, che hanno difficoltà ad accendere un mutuo ipotecario.

L’immobile in questione può essere un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione o ristrutturazione o un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo che dovrà costituire l’abitazione principale del nucleo familiare. 

Leasing immobiliare: vantaggi e svantaggi

Prima di sottoscrivere un contratto di leasing immobiliare ti consigliamo di esaminare con attenzione benefici ed oneri che ne conseguono, così da preventivare meglio le spese da sostenere.

Vantaggi

La sottoscrizione del leasing immobiliare presenta diversi vantaggi. Il primo è senz’altro quello di non dover iscrivere ipoteche di alcun genere, cosa che invece accade con il mutuo, data la necessità di offrire delle garanzie in caso di inadempienza. Inoltre, non essendo un finanziamento vero e proprio, il cliente non è tenuto a pagare le spese notarili, se non nel momento in cui, allo scadere del contratto di leasing, decide di riscattare l’immobile, acquistandolo.

In più la Legge di Stabilità 2016 offre a tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili da adibire ad abitazione principale, entro un anno dalla consegna, delle agevolazioni fiscali ai fini IRPEF (imposte sui redditi delle persone fisiche). I requisiti per godere di tali agevolazioni sono solo due: avere un reddito inferiore a 55.000 euro e non possedere diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

I soggetti con meno di 35 anni di età potranno ottenere anche una detrazione pari al 19% sulle spese relative ai canoni di leasing per un importo annuo non superiore agli 8.000 euro e una detrazione pari al 19% del costo di riscatto (dunque per l’acquisto dell’immobile) per un importo totale non superiore a 20.000 euro. I soggetti che hanno una età pari o superiore ai 35 anni, invece, potranno fruire di una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing per un importo non superiore a 4.000 euro annui e una detrazione pari al 19% del costo di riscatto per un importo totale non superiore a 10.000 euro. Tali sgravi hanno però dei limiti temporali: valgono solo per i contratti di leasing stipulati dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.

Svantaggi

Ovviamente ci sono anche delle condizioni insite nel contratto che possono costituire, dipendentemente dai casi e dai bisogni di ognuno, degli svantaggi veri e propri. Uno di questi è sicuramente la durata, che non supera i 20 anni e presuppone canoni ben più elevati di quelli che è possibile ottenere con un mutuo trentennale, ad esempio.