Contratto rent to buy scrittura privata: modello Word, Pdf
Il rent to buy è un fac simile di contratto con cui proprietario/locatore e affittuario pattuiscono che al termine della locazione (rent), quest'ultimo possa esercitare l'opzione di acquisto (buy) dell'immobile ad un prezzo concordato e coperto parzialmente dai canoni corrisposti nel corso degli anni. In questa scheda rendiamo disponili alcuni modelli, di cui uno redatto dal Consiglio Nazionale del Notariato.
Rent to buy: come funziona
Il contratto rent to buy (o contratto di affitto con riscatto), regolamentato dal decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133 (convertito dalla legge n. 164/2014), noto anche come “Sblocca Italia”, si può applicare a qualsiasi tipo di immobile (ad uso residenziale, commerciale, artigianale, ecc.), perfino a quelli in costruzione o da ristrutturare.
Come detto con il rent to buy l'acquisto dell'immobile avviene in un secondo tempo, anche se il conduttore-acquirente acquisisce da subito la disponibilità dell’immobile, dietro il pagamento di un canone di cui una parte è da imputare all’utilizzo e un’altra al prezzo finale di vendita, nel caso in cui decida di esercitare l'opzione.
In buona sostanza se il conduttore-acquirente decide, alla scadenza del contratto rent to buy, di far valere il suo diritto all'acquisto, il locatore/proprietario non potrà rifiutarsi di dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito per l'acquisto dedotti i canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo.
Al contrario se il conduttore-acquirente decide di non acquistare l'immobile, alla scadenza del termine il contratto rent to buy cesserà di avere ogni effetto. Il locatore/proprietario avrà diritto alla riconsegna dell'immobile e a trattenere i canoni versati dal conduttore, fatta eccezione per quella quota parte imputabile al prezzo di vendita.
In sintesi questi gli elementi che caratterizzano il contratto rent to buy:
- il proprietario concede immediatamente l'utilizzo del proprio immobile;
- il conduttore assume l'obbligo di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella strettamente correlata all'utilizzo e quella da imputare al prezzo di acquisto;
- il conduttore acquisisce il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;
- il conduttore ha la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto rent to buy.
Le spese di ordinaria amministrazione sono a carico del conduttore-acquirente, mentre quelle relative alle riparazioni straordinarie dell'immobile e delle eventuali parti condominiali sono a carico del proprietario.
Il contratto rent to buy può essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e comunque prima che venga perfezionata la vendita dell'immobile, purché la facoltà di cessione sia stata espressamente prevista dal contratto.
Rent to buy: inadempimento conduttore
Cosa succede se il conduttore non versa il canone? In questo caso il proprietario può
- avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore (art. 2910 c.c.), così da soddisfare il proprio credito;
- chiedere la risoluzione del contratto. Ciò in particolare è possibile in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Ma quali sono le conseguenze di una risoluzione del contratto rent to buy per inadempimento? In pratica il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce a titolo di indennità tutti i canoni versati dal conduttore, dunque inclusa la parte da imputare al prezzo di vendita.
Tutto questo, chiaramente, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Rent to buy: mancato acquisto
Non costituisce inadempimento il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile da parte del conduttore. Dunque se quest'ultimo decide di non esercitare l'opzione prevista in suo favore, il contratto rent to buy decade e il proprietario ha diritto:
- alla riconsegna dell’immobile;
- a trattenere i canoni versati fino a quel momento per la quota parte riferita all'utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare al prezzo di vendita.
Esempio rent to buy
In ordine a quanto detto finora vediamo di fare un esempio.
Il sig. Rossi, proprietario di un appartamento, stipula un contratto rent to buy della durata di 5 anni con il sig. Bianchi. Il canone è stabilito in complessivi 800 euro, di cui 450 per l’utilizzo dell'appartamento e 350 come acconto sul prezzo di vendita, stabilito in complessivi 120.000 euro.
Se dopo 5 anni il Sig. Bianchi decidesse di acquistare l’appartamento, dovrebbe versare al sig. Rossi la somma complessiva di 99.000 euro = [120.000 - (350 x 12 mensilità x 5 anni)].
Se, invece, il Sig. Bianchi non esercitasse il diritto di riscatto, il Sig. Rossi rientrerebbe nel pieno possesso dell'appartamento, trattenendo la somma complessiva di 27.000 = [(800x12x5)-(350x12x5)].
Se infine il Sig. Bianchi, a partire dal secondo anno, decidesse di non versare più il canone di 800 euro, il sig. Rossi potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, così da ottenere la restituzione dell'appartamento e trattenere l'intera quota versata dal sig. Bianchi nel corso del primo anno, ossia 9.600 euro.
Rent to buy: quali vantaggi
Si tratta di un tipo di contratto molto utilizzato tra i privati e tra privato e costruttore. Grazie a questa formula, infatti, il proprietario e il costruttore hanno la possibilità di trovare maggiori soggetti potenzialmente interessati all'acquisto dei propri immobili. Ma vediamo nel dettaglio quali sono i vantaggi per l'una e l'altra parte.
Vantaggi per il proprietario
- mantiene la proprietà dell'immobile sino a che non viene pagato l'intero prezzo pattuito;
- non è soggetto all’applicazione della disciplina sui contratti di locazione;
- se il conduttore decide di non esercitare l'opzione di acquisto, il proprietario può trattenere una parte di quanto ricevuto a titolo di canone;
- in caso di mancato pagamento dei canoni, il proprietario non dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, ma potrà limitarsi a chiedere semplicemente il rilascio dell'immobile. Dunque una procedura più breve e meno costosa dello sfratto.
Vantaggi per il conduttore
- può entrare in possesso di una casa senza ricorrere subito al mutuo, con tutti i benefici che questo comporta, coprendo parzialmente il prezzo di acquisto con una parte delle somme versate a titolo di affitto. In altre parole in un contesto di “stretta creditizia” in cui le banche erogano mutui non oltre l'80% del valore dell’immobile, il rent to buy risolve in qualche modo il problema di quanti non hanno quella liquidità minima per affrontare subito l’acquisto della casa;
- può fissare il prezzo dell’immobile fin dall’inizio mettendosi così al riparo da possibili rincari;
- può rimandare in un secondo momento la decisione sul soggetto a cui intestare la proprietà dell’immobile;
- può opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della trascrizione;
- può opporre ai terzi l’obbligo assunto dal proprietario di vendergli il bene.
Trascrizione del contratto rent to buy
Il contratto di rent to buy va trascritto, a cura di un notaio, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, la qual cosa tutela l'acquirente nei casi di:
- fallimento del venditore;
- decesso del venditore;
- aggressione del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.
C'è da dire inoltre che la trascrizione offre una garanzia al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del contratto rent to buy. In pratica il proprietario ha l'obbligo di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.
Chiaramente se il conduttore non esercita tale diritto, il proprietario deve procedere alla cancellazione della trascrizione se intende riacquistare la piena disponibilità dell’immobile.
