Contratto di locazione commerciale: guida aggiornata e fac simile

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 19/04/2019

Il contratto di locazione commerciale si distingue dal contratto di locazione ad uso abitativo per il fatto di avere ad oggetto immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali e/o d’interesse turistico, di lavoro autonomo, alberghiere, ricreative, assistenziali, culturali ecc. E' disciplinata dalla Legge 27 luglio 1978 n. 392. 

Durata della locazione commerciale

La durata delle locazioni commerciali non può essere inferiore a 6 anni e, se trattasi di attività alberghiera, a 9 anni.

Il contratto può avere una durata inferiore a 6 anni?

Si. Il contratto di locazione commerciale può prevedere una durata inferiore qualora l'attività abbia carattere transitorio: in tal caso occorre riportare sul contratto gli elementi che determinano la transitorietà dell'attività.

E in caso di attività stagionale?

Qualora invece l'attività abbia carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile per la stessa stagione dell'anno successivo, ove il conduttore ne abbia fatto espressa richiesta, con lettera raccomandata anteriore alla scadenza del contratto. In tal caso la durata del contratto sarà di sei o nove stagioni consecutive.

Rinnovo tacito del contratto

Il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di 6 anni in 6 anni, e nel caso di immobili adibiti ad attività alberghiera di 9 in 9, a meno che una delle parti non comunica all’altra, a mezzo di lettera raccomandata, la disdetta rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza il proprietario può rifiutarsi di rinnovare il contratto?

Si, il proprietario può rifiutarsi di rinnovare il contratto alla prima scadenza (ossia dopo i primi 6 anni o 9 anni), ma solo se ricorrono dei motivi precisi stabiliti dalla legge (art. 29 L. n. 392/78) e in particolare solo se egli intende:

• adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
• adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di attività commerciale;
• demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro;
• ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge e dai relativi piani comunali.

Quando il conduttore può recedere dal contratto?

In conduttore può recedere in ogni momento dal contratto, purché le parti abbiano previsto l'inserimento in contratto di una clausola che consenta appunto al conduttore di esercitare questa facoltà. In ogni caso al proprietario va concesso sempre un preavviso di 6 mesi prima.

Così se il conduttore intende liberarsi del contratto il 1° Ottobre, deve comunicarlo per iscritto al proprietario entro e non oltre il 31 Marzo. 

Chiaramente la comunicazione va fatta per iscritto e spedita tramite raccomandata a.r. Qui trovi un

• fac simile disdetta contratto locazione commerciale (conduttore).

E se il conduttore intende chiudere o trasferire l'attività?

In questi casi ricorrendo dei "gravi motivi", il conduttore può recedere dal contratto concedendo al proprietario un preavviso di 6 mesi.

Quando è prevista l'indennità in favore del conduttore

In caso di cessazione del rapporto di locazione ad uso commerciale, che non sia dovuta a cause ascrivibili al conduttore (mancato pagamento del canone, disdetta, fallimento, ecc.), quest’ultimo ha diritto ad una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

Ciò servirà in qualche modo a risarcire il conduttore del tempo che spenderà per trovare un nuovo locale e trasferirvi l'attività ("perdita di avviamento"). Tale indennità non è dovuta se per l'attività specifica l'utilizzo dell'immobile è del tutto marginale. Pronto da scaricare il

• fac simile disdetta contratto locazione commerciale (locatore).

Importo del canone di locazione commerciale

Il canone di locazione è liberamente convenuto tra le parti e può essere annualmente aggiornato, su richiesta del locatore, nei limiti del 75% della variazione accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

Come redigere il contratto di locazione commerciale

E’ consigliabile redigere il contratto di locazione commerciale sempre in forma scritta. Moduli.it ti offre alcuni 

• fac simile contratto di locazione commerciale 

da cui prendere spunto.

Il contratto di locazione può essere sublocato?

Si, la legge consente al conduttore di sublocare l'immobile o di cedere il contratto senza il consenso del locatore (contratto di sublocazione commerciale), a condizione che venga insieme ceduta o locata anche l'azienda, dandone comunicazione al locatore a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore a sua volta, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, può opporsi per gravi motivi.

In caso di morte del conduttore?

In pratica quanto detto per la sublocazione vale anche per la successione. Dunque il contratto di locazione si trasferisce al coniuge del defunto e intestatario del contratto oppure ai soci con cui il defunto esercitava gli affari, se questi continueranno a svolgere l’attività nel locale.

Anche in questo caso il proprietario, in presenza di gravi motivi, può opporsi entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione di successione.

Al conduttore spetta la prelazione in caso di vendita dell’immobile?

Si, la legge attribuisce al conduttore il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile, qualora il proprietario decida di metterlo in vendita. Questo significa che a parità di prezzo offerto, l’inquilino dev’essere preferito a tutti gli altri.

In pratica il proprietario deve notificare al conduttore, mediante ufficiale giudiziario, una comunicazione con cui manifesta la sua volontà di vendere il proprio immobile ad un certo prezzo. Questo il fac simile per comunicare la

• prelazione locazione commerciale.

Dal canto suo l'inquilino deve esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.

Se il proprietario non informa il proprio inquilino, quest’ultimo può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente.

Sugli affitti commerciali si applica la cedolare secca?

Si, dal 2019 la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione commerciale, ma a condizione che:

• gli immobili appartengano alla categoria catastale C1;
• la superficie locata non sia superiore a 600 mq escluse le pertinenze (garage, posti auto, magazzino, ecc.);
• i contratti devono essere stipulati nel corso del 2019.