Chiaramente la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita è preceduta da una fase di trattativa in cui le parti definiscono il prezzo, le condizioni di pagamento, gli eventuali interventi da porre in essere prima del trasferimento definitivo della proprietà e così via.
In questa fase è importante che la persona intenzionata ad acquistare compia tutta una serie di importanti verifiche: la persona con cui sta trattando è effettivamente il proprietario dell'immobile? Lo ha acquistato, ricevuto in donazione o in successione? I relativi atti sono disponibili? Perché non fare una visura catastale per sapere quali informazioni sono registrate in comune relativamente a quell'immobile.
E una ispezione ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per verificare la presenza di gravami, vincoli o ipoteche sull'immobile non sarebbe utile? Inutile ricordare l'importanza del certificato di agibilità e dell'attestato di prestazione energetica. Così come potrebbe essere utile per l'acquirente programmare un incontro con l'amministratore di condominio per verificare l'esistenza di eventuali pendenze condominiali a carico del venditore.
Si tratta di attività che l'acquirente può compiere in maniera autonoma oppure delegare ad un professionista di fiducia. Se l'acquirente si è affidato ad una agenzia immobiliare sarà quest'ultima a svolgere questi accertamenti, ma è importante che lo faccia rimanendo sempre indipendente e neutrale rispetto ai contraenti e comunicando all'acquirente (così come al venditore) ogni circostanza che potrebbe dissuaderlo dal concludere l’affare. Se si nutrono sospetti sul comportamento ambiguo dell'agente immobiliare meglio revocare l'incarico o sporgere denuncia.
Cosa deve contenere il contratto preliminare di compravendita
In questa scheda è possibile scaricare due differenti versioni del contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'uno in "pdf e l'altro in "word". Al di là del formato è importante rimarcare che il preliminare o compromesso deve indicare tutti quegli elementi necessari per poter disciplinare correttamente la successiva compravendita: indicazione dell'immobile (indirizzo, dati catastali, planimetria e precisa descrizione), provenienza, garanzie della parte promittente venditrice, prezzo di vendita, dichiarazioni urbanistiche e di conformità amministrativa, obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile e così via.
Il contratto preliminare di compravendita dispone un termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita. Normalmente si ritiene che questo termine debba considerarsi "essenziale" dalle parti, con la conseguenza che con l'inutile decorso del termine il contratto si risolverà di diritto senza vincolare più le parti. Ciò detto il consiglio è di prestare attenzione a questo punto.
Un altro aspetto a cui riservare la dovuta attenzione riguarda la caparra. Con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, infatti, la parte acquirente si impegna a versare un anticipo sul prezzo stabilito. Ecco è importante stabilire se tale anticipo viene corrisposto a titolo di caparra o acconto sul prezzo, visto che le conseguenze in caso di inadempimento di una delle parti non sono le stesse. Qui ti spieghiamo la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale.
Contratto preliminare di compravendita registrazione
Non è obbligatorio che il contratto preliminare di compravendita sia stipulato da un notaio (la scrittura privata è pienamente efficace tra le parti), tuttavia per il futuro acquirente potrebbe rendersi opportuno la sua trascrizione nei Registri Immobiliari.
La trascrizione in questo caso rende l'accordo tra acquirente e venditore legalmente valido verso chiunque, con la conseguenza che il venditore non può vendere l’immobile ad un altro soggetto, così come non può concedere un’ipoteca sull’immobile o costituire una servitù passiva. E se il venditore risulta per caso fortemente indebitato, i suoi creditori non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile, tantomeno pignorarlo.
Chiaramente la registrazione del preliminare comporta il pagamento di certe imposte, che comunque potranno essere recuperate in sede di stipula del contratto definitivo.
