La lista delle cose da fare per chi acquista un immobile

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 15/09/2018

Dopo aver setacciato la zona in cui volevi vivere, dopo esserti rivolto a diverse agenzie, dopo aver visto decine di appartamenti bui e angusti, finalmente hai trovato la casa che fa per te. Ti sei accordato sul prezzo e magari hai ottenuto anche un piccolo sconto, quindi sei andato in banca e hai chiesto un mutuo prima casa, che fortunatamente ti è stato concesso. Tu e il venditore avete sottoscritto il compromesso a cui è seguito il rogito dinnanzi al notaio, formalizzando il passaggio di proprietà dell’immobile. Ora quella è casa tua a tutti gli effetti, congratulazioni! Tuttavia ci sono degli adempimenti dopo l'acquisto della casa che occorre necessariamente espletare prima di poterla abitare: trasferimento della residenza, le comunicazioni ficali, le volture, ecc.

Come vedi non stiamo parlando dell’acquisto dei mobili e degli elettrodomestici, ma di adempimenti burocratici e fiscali da rispettare per fare in modo che tutto fili liscio. Comprare una casa, si sa, non è uno scherzo, perciò soprattutto se sei alle prime armi ti consigliamo di seguire alla lettera le informazioni che troverai nel testo che segue. Scriviamo questo articolo, infatti, proprio per far luce sui diversi adempimenti acquisto casa da fare dopo il rogito.

Trasferimento della residenza

Dopo essere ufficialmente entrato in possesso della tua nuova abitazione puoi recarti presso l’ufficio Anagrafe del Comune dove è sito l’immobile, dunque chiedere il trasferimento di residenza compilando questa dichiarazione per cambio di residenza o di abitazione. Per fare ciò dovrai portare con te un documento d’identità in corso di validità, il codice fiscale, la patente di guida e la carta di circolazione dei veicoli intestati a tuo nome.

Il cambio di residenza va fatto anche se ti sposti al numero civico successivo rispetto a quello dove abitavi prima. Ricorda che se insieme a te si trasferisce tutto il nucleo familiare, basta che si rechi all’ufficio anagrafe un solo rappresentante, purché sia maggiorenne. Nel caso in cui trasferissi la residenza in un immobile nel quale vivono già altre persone, appartenenti allo stesso nucleo familiare, dovresti ottenere il consenso di un suo rappresentante maggiorenne per portare a termine la procedura.

Infine, tieni in considerazione che se hai beneficiato delle agevolazioni prima casa, è importante che tu provveda al trasferimento della residenza entro 18 mesi dal rogito. Non solo: le stesse agevolazioni rischi di perderle se trasferisci (con atto di vendita, donazione, ecc.), prima di 5 anni dalla data dell'atto notarile, l'immobile che hai acquistato.

Il Comune elaborerà la tua richiesta in pochissimi giorni e tu potrai continuare a spuntare le altre voci presenti nella lista degli adempimenti dopo acquisto casa.

Le imposte comunali: IMU e TASI

Avrai sicuramente sentito parlare dell’IMU - Imposta Municipale Unica, poiché è una delle tasse più odiate dai cittadini italiani proprietari di immobili. L’IMU non si paga sulla prima casa, purché tu abbia registrato lì la tua residenza. Se sei solo domiciliato nella nuova casa, ma hai la residenza da un’altra parte, dovrai pagare l’imposta. Chiaramente l’IMU si paga sempre sulle seconde case.

Con l'acquisto dovrai presentare la dichiarazione IMU al Comune in cui è ubicato l'immobile, entro il 30 Giugno dell'anno successivo alla data in cui sei entrato in possesso dello stesso. Contestualmente dovrai provvedere al pagamento dell'IMU per tutti i mesi interi di possesso nel corso dell’anno, chiaramente ciò nel solo caso in cui l'immobile non rappresenti per te la prima casa.

Come si paga? L’IMU  viene corrisposto in 2 rate all’anno: una scade il 16 giugno e l’altra il 16 dicembre. La corresponsione avviene mediante il modello F24 ordinario, da presentare in banca oppure presso l’ufficio postale più vicino. Le aliquote variano da comune a comune.

Sempre al Comune è necessario occuparsi di un'altra imposta: la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) la cui tariffa è determinata dal Comune di residenza. Anche in questo caso la comunicazione deve essere fatta entro il 30 giugno dell’anno dopo a quello in cui hai preso possesso dell’abitazione. Per l'occasione puoi utilizzare lo stesso modulo previsto per l'IMU, inserendo i tuoi dati anagrafici, il codice fiscale, la data in cui ti sei trasferito, i dati catastali, la metratura dell’appartamento (sono comprese le cantine e le autorimesse; sono esclusi i muri interni, quelli esterni e le terrazze) e ogni altro dato richiesto. Per essere sicuro di inserire le informazioni esatte, puoi fare riferimento alla planimetria catastale che hai utilizzato per il rogito, la quale viene detenuta dallo studio notarile a cui ti sei rivolto.

Quindi come per l'IMU dovrai provvedere al pagamento della Tasi rispettando le scadenze fissate a livello nazionale: 16 Giugno e 16 Dicembre. Chiaramente anche in questo caso la tassa viene calcolata "pro quota" in base ai periodi di possesso dell'immobile.

Tassa sui rifiuti (TARI)

Uno degli adempimenti dopo l'acquisto della casa è la disdetta della tassa sui rifiuti (TARI). E' importante, infatti, ricordarsi di disdire la tassa che grava sull'immobile che ti appresti ad abbandonare, diversamente il comune ti calcolerebbe l'imposta e te ne chiederebbe il pagamento, anche se quella casa restasse nel frattempo disabitata. Dunque doppia beffa perchè ti ritroveresti a pagare la TARI sulla vecchia e sulla nuova casa. Questo il modulo di denuncia cessazione tassa sui rifiuti che puoi utilizzare. Perchè tutto si svolga regolarmente e senza intoppi, è importante che la casa che lasci sia priva di utenze e di mobili di arredo, in sostanza non sia predisposta all'uso.

Contestualmente dovrai recarsi presso l'Ufficio Tributi del Comune di residenza per comunicare i dati utili al calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani.

Il canone Rai

Come sai da qualche anno il canone rai si paga direttamente sulla bolletta elettrica, 90 euro spalmati in 10 rate mensili. Se con il trasferimento sei passato ad una nuova compagnia non sarà necessario svolgere alcun adempimento dopo acquisto casa. Infatti le rate del canone rai saranno addebitate dalle due compagnie di energia, la vecchia e la nuova, secondo i periodi di relativa competenza.

Se nessun componente della famiglia anagrafica è titolare di contratto elettrico di tipo domestico residenziale il canone deve essere versato con il modello F24 entro il 31 gennaio di ogni anno.

Come dici vorresti non pagare più questa odiata tassa? Un tempo era possibile chiedere il suggellamento del televisore, oggi l'unico modo per evitare l’addebito del canone Rai in bolletta, è dichiarare che nella propria abitazione non è presente alcun apparecchio tv. In questo caso non devi far altro che presentare questa dichiarazione sostitutiva dopo aver compilato l'apposito Quadro A.

Documenti e servizi vari

Come sai l’indirizzo di residenza è riportato su tutti i documenti più importanti, ecco perché quando cambi la residenza è opportuno occuparsi di modificare anche i tuoi documenti personali. Vediamo insieme quali hanno bisogno di aggiornamenti:

- la carta d’identità non deve essere modificata o rifatta da capo. Quello che devi fare è attendere la scadenza per poi rifarla presso gli uffici del tuo attuale Comune di residenza;

- la patente e il libretto di circolazione devono riportare la modifica dell’indirizzo di residenza. Non occorre presentarsi alla Motorizzazione o al PRA, basta dare la comunicazione al Comune, sarà poi questi a comunicare la variazione al Ministero che provvederà a sua volta ad aggiornare i propri archivi. In passato si riceveva a casa la nuova etichetta riportante il nuovo indirizzo da apporre sulla patente. Dal 2 febbraio 2013 questa procedura non è più in uso, ma come cittadino hai comunque l'onere di verificare l'esito positivo della procedura. Addirittura nel nuovo modello di patente europea emesso in Italia è stato rimosso il campo della residenza. Per qualunque problema puoi in ogni caso contattare il numero verde 800 232323. Per quanto riguarda la carta di circolazione, invece, riceverai dal Ministero direttamente al nuovo domicilio un tagliando adesivo col nuovo indirizzo, da incollare sul libretto. Se sei impegnato con lavoro e non hai tempo per dedicarti al disbrigo di queste pratiche, puoi sempre rivolgerti ad un ufficio Aci o a un’agenzia di disbrigo pratiche pagando una modesta commissione;

- il medico di famiglia. Se ti trasferisci in un territorio non coperto dalla medesima ASL dovrai recarti presso il distretto più vicino e scegliere un nuovo medico di famiglia. Questo è il modulo di richiesta medico curante, mentre questo è il modulo richiesta medico pediatra da compilare e presentare negli uffici preposti della ASL;

- le Poste e la banca. Se hai un conto presso le Poste e/o la Banca puoi comunicare il cambio di residenza scegliendo tra la raccomandata con ricevuta di ritorno e la visita in filiale. Lo stesso devi fare se presso questi stessi istituti hai aperto un mutuo, sottoscritto una carta di credito o altro. 

- l'assicurazione. Il discorso anche in questo caso non cambia: per comunicare il cambio di residenza puoi recarti presso l’agenzia più vicina e parlare con gli impiegati oppure puoi spedire una comunicazione scritta con il tuo nuovo recapito tramite posta raccomandata con avviso di ricevimento;

- l'Agenzia delle Entrate. Se sei titolare di partita IVA (sei un avvocato, un architetto, un commerciante, un artigiano, ecc.) devi comunicare il cambio di residenza all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla variazione. Tale termine decorre dal giorno in cui ti sei fisicamente recato all’Ufficio Anagrafe del nuovo comune di residenza. Le opzioni in questo caso sono tante: puoi compilare il modello AA9/12 e spedirlo mediante raccomandata a.r. all'ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate; puoi recarti presso gli uffici stessi dell'Agenzia e completare con l'operatore la procedura di variazione. Infine puoi effettuare la comunicazione per via telematica attraverso il tuo "cassetto fiscale". Se invece non risulti titolare di partita IVA devi utilizzare il modello AA7/10;

- il datore di lavoro. Se sei un lavoratore dipendente devi comunicare il prima possibile il nuovo indirizzo di residenza al tuo datore di lavoro, di modo che egli possa aggiornare tutti i documenti utili per la corresponsione dei contributi, le comunicazioni obbligatorie e così via. Questa è fac simile di dichiarazione lavoratore per modifica indirizzo di residenza/domicilio fiscale che puoi scaricare da Moduli.it;

-  l'istituto di previdenza. Se sei iscritto all’Inps dovrai recarti presso la sede più vicina o se preferisci affidarti ai servizi presenti in piattaforma e messi a disposizione dall'Istituto di previdenza. In quest'ultimo caso potrai aggiornare non solo le informazioni sulla residenza, ma anche quelle sui recapiti: numero di telefono fisso e mobile, numero di fax, e-mail e PEC. Per poter fare tutto questo devi essere in possesso del Pin Inps o della Spid;

- il consorzio di bonifica. In particolari aree geografiche insistono dei Consorzi che provvedono alla manutenzione degli impianti di bonifica. Chiunque possieda un fabbricato (di qualsiasi categoria esso sia) e/o un terreno in quella zona deve contribuire al mantenimento del Consorzio pagando un’imposta. Nel momento in cui acquisti una casa, dunque, sarebbe opportuno comunicarlo al Consorzio, inviando anche una copia dell'atto di trasferimento della proprietà, così che gli impiegati amministrativi possano aggiornare i dati in proprio possesso.

Attenzione: Per dichiarare formalmente il tuo indirizzo di residenza ad una pubblica amministrazione o ad un ente che gestisce un servizio pubblico puoi utilizzare un’autocertificazione, ovvero una dichiarazione redatta autonomamente da te, nella quale attesti di aver registrato la residenza presso un dato indirizzo. Su Moduli.it puoi scaricare gratuitamente ed in modo sicuro questa autocertificazione di residenza.

La voltura delle utenze domestiche

Se acquisti l’immobile da un privato, prima del rogito è consigliabile effettuare la lettura dei contatori di luce, gas e acqua. Poi dovrai decidere se effettuare la voltura o il subentro: due operazioni molto diverse, ma comunque necessarie per intestare a tuo nome le utenze domestiche. Per intraprendere la procedura della voltura basta effettuare una comunicazione al fornitore, indicando il nome del precedente inquilino, il numero cliente e i dati della lettura fatta sul contatore. In più chiaramente dovrai inserire i tuoi dati anagrafici e il codice fiscale. Tali comunicazioni in alcuni casi possono essere fatte on line, in altri richiede la compilazione di un apposito modulo.

La voltura è sicuramente più conveniente rispetto al subentro (che diversamente richiede la chiusura e la successiva riattivazione del contatore), ma attenzione ad eventuali debiti lasciati da chi ti ha preceduto. Ti ricordiamo che sono previste riduzioni di tariffa per l'uso domestico residente, per beneficiarne è sufficiente far avere al fornitore un certificato di residenza.

Se, invece, l’immobile è di nuova costruzione dovrai effettuare un nuovo allaccio alla rete idrica principale. Puoi farlo recandoti di persona presso la sede della società che gestisce l’acquedotto nella tua città, prendere appuntamento per un sopralluogo iniziale, pagare il preventivo e lasciare che il responsabile di zona si occupi dei lavori necessari alla predisposizione del nuovo allaccio. Più o meno la stessa cosa dovrai fare per la fornitura di energia elettrica e gas naturale. 

Il condominio

Se hai intenzione di acquistare un appartamento che si trova in un condominio, è meglio informare quanto prima l’amministratore, magari ancor prima del rogito. Sarebbe importante, infatti, acquisire da lui informazioni riguardanti eventuali lavori di manutenzione straordinaria che sono stati già deliberati dagli altri condomini prima dell’acquisto. Non trascurare questo particolare: le spese per la ristrutturazione delle parti comuni possono essere anche molto onerose, dunque è necessario che tu ne sia a conoscenza prima di procedere all’atto formale di acquisto.

Così come all’amministratore andrebbero richieste informazioni su eventuali morosità esistenti (ci riferiamo alle spese condominiali), informazioni sullo stato dell'immobile, sull'esistenza di eventuali problematiche in seno al condominio e così via.

Subito dopo il rogito è importante ricontattare l’amministratore per comunicargli l’effettivo cambio di proprietà dell’immobile. In quella occasione è bene altresì scambiarsi dati e recapiti personali. L’amministratore dovrà fornire al nuovo proprietario anche una copia del contratto condominiale, che deve contenere anche le tabelle millesimali. Dal momento della vendita, il vecchio proprietario dell’immobile non dovrà più presentarsi alle assemblee di condominio, ma al suo posto dovrà farlo il nuovo proprietario.