Quando l'inquilino può non pagare l'affitto
Se non si paga l'affitto, anche solo per un mese, si rischia di subire lo sfratto per morosità, un procedimento attraverso il quale il proprietario, con l'assistenza di un legale, chiede al Giudice il rilascio e la riconsegna dell'appartamento concesso in locazione.
Cos'è lo sfratto
Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento locato. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle spese accessorie previste dal contratto (sfratto per morosità, art. 658 del Codice di Procedura Civile).
Cosa succede se non si paga l'affitto
Se l'inquilino non paga uno o più canoni di affitto, succede che a distanza di poco tempo si vedrà recapitare dal proprietario dell'immobile una lettera con cui quest'ultimo sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni). La lettera viene inviata tramite PEC o raccomandata a.r. Sul nostro portale sono disponibili alcuni fac simile di
da cui prendere spunto. Ecco invece quando l'inquilino può non pagare l'affitto.
Sfratto per morosità: procedura
Se la lettera di messa in mora non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per dare avvio alla procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida. Questo il fac simile di
Si tratta di un atto che contiene i motivi dello sfratto e la data in cui l'inquilino moroso deve comparire innanzi al Giudice.
Competente è il giudice del luogo in cui si trova l'immobile locato. Tra la notificazione dell’intimazione di sfratto ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).
E’ importante che l'inquilino sia presente all’udienza, perchè in quella sede potrà sanare la morosità (canoni non pagati maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali) evitando di dover rilasciare l’immobile.
Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non sana la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.
In questa scheda è presente uno schema del decreto ingiuntivo esecutivo emesso dal giudice ai sensi dell'art.664 c.p.c. a seguito di convalida sfratto per morosità.
E' bene precisare che ai fini dello sfratto è necessario che il contratto di affitto sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Richiesta di proroga dell'inquilino moroso
C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.
Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.
Monitoria di sgombero
Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero" (o "avviso di sloggio"), un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.
Attenzione: la Corte Costituzionale con Sentenza n. 333/2001 del 5 ottobre 2001 ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 7 della legge 431/98 che prevedeva, ai fini dell'esecuzione dello sfratto, che il proprietario fosse in regola con il pagamento delle tasse, ossia che il contratto di locazione fosse stato registrato, che l'immobile fosse stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI (oggi IMU) e che il reddito derivante dall'immobile medesimo fosse stato dichiarato ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. Dunque per poter eseguire lo sfratto non è più necessaria la cosiddetta regolarità fiscale del proprietario/locatore.
Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.
