Prescrizione affitti non pagati: fac simili e termini

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 11/04/2022

Una lettera di diffida con cui il proprietario dell'immobile può interrompere la prescrizione canone di locazione ed evitare che il proprio diritto a riscuotere i canoni di affitto non corrisposti dall'inquilino decada per legge. In questa stessa scheda è anche disponibile un modello con cui l'affittuario può chiedere al locatore di procedere all’annullamento definitivo del debito per intervenuta prescrizione affitto, ai sensi di quanto previsto dall’art. 2934 del Codice Civile.

Prescrizione canone di locazione: quando si realizza

In linea generale la prescrizione è un meccanismo che determina l'estinzione di un diritto quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge (art. 2934 del Codice Civile). Così esiste la prescrizione delle bollette che fissa in 2 (luce, acqua e gas) e 5 anni (telefonia e pay tv) il termine entro il quale le società fornitrici possono legittimamente pretendere il pagamento delle fatture. Superati questi termini senza che le società abbiano effettuato alcuna comunicazione, il credito si considera "scaduto".

Ma potremmo dire la stessa cosa della prescrizione IMU, della prescrizione multe stradali, della prescrizione TARI e via discorrendo.

Lo stesso meccanismo si applica anche ai canoni di locazione. In buona sostanza se l'inquilino non paga certe mensilità e il proprietario si dimentica di contestargli il debito e sollecitargli il pagamento, lasciando trascorrere un certo periodo di tempo, scatta la cosiddetta prescrizione affitto: in pratica il canone non è più dovuto da parte dell'inquilino semplicemente perché il diritto al pagamento è "scaduto".

La prescrizione canone di locazione è stabilita in 5 anni (art. 2948 C.C.), che decorrono dalla scadenza stabilita contrattualmente. Così il diritto al pagamento del canone di affitto relativo al mese di Marzo 2022, "scade" o meglio si prescrive nel Febbraio 2027. 

Lo stesso dicasi per la prescrizione spese condominiali.

Prescrizione affitto: cosa può fare il locatore

Il proprietario può evitare la prescrizione inviando al proprio inquilino una

• lettera di sollecito pagamento affitto o di diffida

Tornando all'esempio precedente, se il proprietario inviasse una comunicazione di sollecito a Dicembre 2022, la prescrizione si compirebbe non più a Febbraio 2026, ma a Gennaio 2028.

Affinché tutto ciò si compia è necessario che tale comunicazione venga trasmessa tramite raccomandata con avviso di ricevimento oppure tramite PEC (Posta Elettronica Certificata). In quest'ultimo caso è importante che entrambi dispongano di una PEC, solo così infatti la trasmissione avrebbe lo stesso valore legale della raccomandata.

Chiaramente il fatto che si compia la prescrizione affitto, non significa che il proprietario non possa agire in giudizio per richiedere lo sfratto dell'inquilino moroso. Lo sfratto per morosità (art. 658 Codice di procedura civile), infatti, non si prescrive mai.

Non solo. Se il locatore ottenesse dal giudice un decreto ingiuntivo (anche insieme alla stessa ordinanza di sfratto), cosa che gli consente di recuperare dall’inquilino insolvente tutti i canoni non corrisposti, maggiorati degli interessi e delle eventuali spese processuali, il termine di prescrizione salirebbe da 5 a 10 anni, al pari di una qualunque sentenza del Tribunale. 

Prescrizione affitti non pagati: cosa può fare l'inquilino

Se il proprietario dell'immobile ha il diritto di interrompere la prescrizione e far decorrere il termine nuovamente da capo, l'inquilino ha tutto il diritto di fare appello alla prescrizione nel momento in cui riceve la notifica di una richiesta di pagamento da parte del proprio locatore oltre il termine di 5 anni previsto dalla legge.

Così se ad Aprile 2022 il proprietario sollecitasse all'inquilino il pagamento di due rate di affitto relative ai mesi di Gennaio e Febbraio 2017, quest'ultimo potrebbe far valere la prescrizione e rifiutarsi legittimamente di corrispondere quanto richiesto dal proprio locatore.