Se un proprietario non paga le spese condominiali, chi paga?
Rinaldo Pitocco
- Ultimo aggiornamento: 22/04/2024
Se un condòmino (proprietario o affittuario che sia) non paga la propria quota di spese per acqua, riscaldamento, manutenzione ascensore, luce, pulizia o lavori straordinari, l'amministratore deve prima inviare un sollecito scritto e a seguire una lettera di diffida. Se il condòmino moroso si ostina a non pagare, all'amministratore non resta che ricorrere alle vie legali , richiedendo un decreto ingiuntivo.
Obbligo di contribuzione delle spese
Tutti i condòmini hanno l’obbligo di partecipare alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio. In particolare sono a carico del conduttore le spese per la manutenzione ordinaria o piccole riparazioni dell'ascensore piuttosto che della caldaia, le pulizie delle parti comuni, il consumo di energia ed acqua, la manutenzione del giardino e delle aree verdi, la manutenzione ordinaria di fognature, pozzetti, grondaie, ringhiere delle scale, cassette postali e così via.
Chiaramente non tutte le spese sono da addebitarsi all'inquilino. Così le spese per l'installazione o la sostituzione di impianto antincendio, per la manutenzione straordinaria di un ascensore o per l'installazione di un'autoclave, tanto per fare degli esempi, sono a carico del proprietario. Ecco come saperne di pù sulla ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino.
A fine anno gestionale o comunque entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio finanziario (art. 1130 Cod. Civ.), l'amministratore deve predisporre un rendiconto delle spese condominiali che includa un piano di riparto delle stesse secondo le tabelle millesimali di proprietà e/o derivate di ogni singola unità immobiliare (dal totale dovuto da ogni singolo condomino va scorporata la quota versata dallo stesso nell'anno). Quindi l'amministratore di condominio deve convocare l'assemblea affinché decida sulla sua approvazione.
Da sottolineare che la mancata presentazione del rendiconto da parte dell'amministratore, costituisce una grave manchevolezza per la quale i condomini possono chiedere la revoca del suo mandato (art. 1129 Cod. Civ.). Questo il fac simile di
Se ci sono spese poco chiare i condòmini possono fare le opportune verifiche, prendere visione e fare fotocopie dei documenti giustificativi di spesa (fatture, ricevute, scontrini, estratto conto bancario, preventivi, contratti con fornitori, ecc.), chiedere spiegazioni all'amministratore e perfino nominare un revisore per verificare la contabilità del condominio. Questo il
Se neppure la visione di tali documenti è sufficiente a fornire i necessari chiarimenti, il condomino può inviare all'amministratore questa
sapendo, tuttavia, che una impugnazione della delibera assembleare può avvenire solo davanti al Tribunale nel termine massimo di 30 giorni dalla data di approvazione per i condomini astenuti o contrari o dalla data di ricevimento del verbale di assemblea per i condomini assenti.
Se il rendiconto condominiale viene approvato secondo le disposizioni contenute nell'art. 1136 del Codice Civile e non viene proposto ricorso in Tribunale nel termine di 30 giorni, il condomino non può in alcun modo sottrarsi al pagamento delle spese condominiali (art. 1118 C.C.).
Neppure il regolamento condominiale potrebbe derogare all’obbligo del condòmino di partecipare alla copertura di tali spese.
Se un condomino non paga cosa deve fare l'amministratore
Stando alle stime delle associazioni nazionali degli amministratori di condominio, una importante percentuale delle famiglie non riesce più a pagare le spese condominiali, tanto che negli ultimi anni si è praticamente registrato un raddoppio delle vertenze legali legate al mancato pagamento delle spese condominiali. Cosa succede esattamente in questi casi? Come deve comportarsi l'amministratore? Quali sono le possibili vie d'uscita per il condomino?
Diciamo che in presenza di situazioni di morosità da parte di uno o più condomini, è compito dell’Amministratore provvedere alla riscossione inviando a ciascuno una
mediante raccomandata con ricevuta di ritorno.
Se il sollecito non sortisce alcun effetto, allora l’Amministratore del condominio può chiedere al Tribunale l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Se il condomino insiste nella sua condotta e ignora anche il successivo atto di precetto, si procederà con il pignoramento dei suoi beni: quinto dello stipendio o della pensione, appartamento, ecc.
L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129 Cod. Civ.).
Attenzione perché secondo l'art. 63 III comma disp. att. c.c. l'amministratore può, in presenza di una morosità che si è protratta per un periodo minimo di 6 mesi, sospendere l’erogazione al condomino moroso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato: ad esempio l'accesso al campo da tennis o alla piscina condominiale, ecc.
A questo punto molti utenti ci chiedono: ma esiste un termine di prescrizione delle spese condominiali? La risposta è si. Il condominio, infatti, ha a disposizione 5 anni per recuperare le quote ordinarie e 10 anni per riscuotere le quote straordinarie. Il termine decorre dalla data di approvazione del rendiconto condominiale e del relativo piano di riparto.
Al solito se in questo lasso di tempo l'amministratore invia tramite raccomandata o PEC una comunicazione di sollecito o di costituzione in mora, la prescrizione si interrompe e il termine di 5 o 10 anni inizia a decorrere nuovamente.
Se non si paga il condominio cosa succede
Diciamo innanzitutto che è il regolamento condominiale a fissare i termini entro i quali le quote condominiali devono essere versate, oltre che la misura degli interessi di mora e delle penalità per gli eventuali ritardi.
Se il regolamento non stabilisce nulla in proposito allora è l’assemblea dei condòmini a decidere.
Se il condòmino è in una situazione di particolare difficoltà può richiedere una temporanea dilazione delle scadenze di pagamento e/o un’ulteriore rateizzazione delle quote dovute al condominio. Questo il fac simile di
da compilare e inviare all’amministratore di condominio.
Solidarietà fra i condomini per il mancando pagamento delle spese?
Se un condomino risulta moroso, il creditore può rivolgersi agli altri condomini ed esigere da loro il pagamento di quanto dovuto. Ma attenzione l'applicazione di questo principio di solidarietà tra i condomini non è automatico.
In pratica il creditore può rivalersi sugli altri condomini solo dopo aver agito (senza risultato) verso il condomino moroso (preventiva escussione).
Cosa succede se l'immobile del condòmino moroso viene venduto
Nel caso in cui ci sia stata una vendita dell’immobile, rispondono di eventuali debiti nei confronti del condominio sia l’acquirente che il venditore. Dunque, prima di acquistare un appartamento sito in un condominio, è consigliabile che l’acquirente verifichi sempre che il venditore abbia regolarmente pagato tutte le spese condominiali fino alla data del rogito.
In questi casi è quanto mai importante che l'acquirente dell'appartamento si faccia rilasciare dall'amministratore una
Attenzione: se dopo aver espletato la procedura della riscossione coattiva il debito non viene comunque saldato, la responsabilità delle spese non pagate da alcuni potrebbe ricadere sull’intero condominio.
