Affitto a canone concordato: come funziona

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 23/06/2022

Cosa significa e come funziona l’affitto a canone concordato, una tipologia di contratto estremamente conveniente sia per il proprietario dell’immobile, che può avvalersi di taluni vantaggi fiscali, sia per l’affittuario, che può beneficiare di prezzi più bassi e fissi rispetto ai contratti stipulati a canone libero. Traendone beneficio entrambe le parti , inoltre, l’affitto a canone concordato si rivela anche un ottimo espediente per incrementare la stipula di contratti di locazione in regola e combattere la piaga degli affitti in nero.

Cos'è un affitto a canone concordato

Si parla di affitto a canone concordato quando il contratto riporta un canone d’affitto il cui valore è compreso tra valori minimi e massimi previsti dagli accordi territoriali (quindi diversi da città a città) stipulati tra le Associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini maggiormente rappresentative (art.2 comma 3 della Legge 431/1998).

Il valore degli affitti a canone concordato è più basso rispetto ai normali prezzi di mercato.

Gli affitti a canone concordato si possono stipulare in tutti i Comuni e non solo in quelli ad alta tensione abitativa.

Come viene concordato il canone?

Come si è detto gli accordi territoriali stabiliscono dei range all’interno dei quali può oscillare il canone di locazione. Per la definizione di tali accordi, le organizzazioni maggiormente rappresentative a livello locale delle parti in causa – ossia dei proprietari e degli inquilini – dapprima acquisiscono le informazioni riguardanti la delimitazione del territorio in microzone, quindi individuano una serie di aree territoriali con caratteristiche omogenee, tenendo conto di tutta una serie di fattori: valori di mercato degli immobili, infrastrutture di cui è dotato quel determinato territorio (trasporti pubblici, servizi scolastici e sanitari, attrezzature  commerciali, ecc.) e tipologie edilizie (casa a schiera, casa unifamiliare, casa in linea, ecc.).

All'interno di ciascuna area omogenea, sarà inoltre possibile evidenziare zone di particolare pregio o degrado. Per la realizzazione di tale analisi, le organizzazioni possono avvalersi anche della banca dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Il canone effettivo come si determina?

Nel rispetto di queste fasce di oscillazione, le parti pattuiscono il canone effettivo da riportare sul contratto. Tale canone, che come detto deve collocarsi tra il valore minimo ed il valore massimo del range, viene fissato tenendo conto anche dei seguenti elementi:

• tipologia dell'alloggio;
• stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;
• pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
• presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.);
• dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d'aria, ecc.);
• eventuale dotazione di mobilio.

Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

Se non sono assistiti, ciascuna delle parti potrà richiedere a propria discrezione ad una delle organizzazioni l'attestazione di rispondenza del contratto di locazione ai contenuti dell’accordo.

Per effetto del nuovo Decreto Semplificazioni tale attestazione può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo Territoriale del Comune a cui essa si riferisce.

Tipologie di contratti di affitto a canone concordato

I contratti di affitto a canone concordato si distinguono in:

• contratti ad uso abitativo (durata 3 + 2 anni);
• contratti ad uso transitorio (durata 1 - 18 mesi);
• contratti per studenti universitari (durata 6 mesi - 3 anni).

CONTRATTO AD USO ABITATIVO

La durata dei contratti ad uso abitativo con canone concordato è inferiore rispetto ai contratti a canone libero. Infatti, mentre i contratti “classici” durano 4 anni, al termine dei quali possono essere rinnovati per i successivi 4 ("4+4"), i contratti a canone concordato hanno una durata di 3 anni, al termine dei quali possono essere rinnovati tacitamente per successivi 2 anni. Per questo nella prassi il contratto è conosciuto “locazione 3+2”.

Stando poi a quanto previsto dall'articolo 19-bis del DL 34/2019 (convertito dalla legge 58/2019), scaduto il periodo di proroga di 2 anni, scatta il rinnovo di un analogo periodo e così di seguito, a meno che non intervenga la disdetta.

La registrazione contratto di locazione deve avvenire nei 30 giorni successivi alla firma dello stesso.

Dal nostro portale è scaricabile il fac simile ad uso abitativo di contratto a canone concordato.

CONTRATTO LOCAZIONE TRANSITORIO

I contratti di locazione ad uso transitorio sono quelli a cui si ricorre quando si intende mettere a disposizione di una persona un certo alloggio per un periodo di tempo limitato (da 1 a massimo 18 mesi). Non può essere utilizzato per finalità turistiche. Anche in questo caso il canone viene fissato da accordi territoriali.

Sul nostro portale è possibile scaricare un fac simile di contratto locazione transitorio a canone concordato.

CONTRATTO LOCAZIONE STUDENTI UNIVERSITARI

Infine i contratti di locazione per gli studenti universitari, la cui durata va da un minimo di 6 fino ad un massimo di 36 mesi, rinnovabili salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre 3 mesi prima.

Questi contratti possono essere stipulati solo se l'immobile è ubicato in un comune (anche limitrofo) dove ha sede l'università o dove si svolge un corso universitario distaccato, un corso di specializzazione, oppure in uno dei comuni limitrofi.

Inoltre lo studente deve risultare iscritto ad un corso di laurea, oppure ad un master, un dottorato di ricerca, un corso di specializzazione o di perfezionamento. L'inquilino può essere lo studente singolo, ma anche un gruppo di studenti universitari e perfino un'azienda locale per il diritto allo studio.

Ecco un fac simile contratto locazione studenti universitari con canone concordato.

Affitti a canone concordato: agevolazioni sulla tassazione

Sui contratti di locazione a canone concordato il proprietario dell’immobile beneficia di vantaggi fiscali, sia che scelga la tassazione ordinaria, sia che prediliga la cedolare secca.

In particolare se sceglie la tassazione ordinaria il locatore ha la possibilità di beneficiare di una riduzione del 30% del reddito imponibile da locazione (su cui applicare la tassazione), a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.

Nel caso in cui il proprietario opti per la cedolare secca, sarà possibile usufruire dell’aliquota ridotta al 10%. Ricordiamo che la cedolare secca è un’imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali, imposta di registro e di bollo, in alcuni casi estremamente vantaggiosa, che si applica appunto sui contratti di locazione.  

Affitti a canone concordato: altre agevolazioni fiscali

Ai contratti a canone concordato si applicano altre importanti agevolazioni fiscali. Vediamole insieme:

IMPOSTA DI REGISTRO

La base imponibile per la determinazione dell'imposta di registro è assunta nella misura del 70% del corrispettivo annuo pattuito.

DETRAZIONE PER ABITAZIONE PRINCIPALE

Gli inquilini possono godere di importanti detrazioni sulla dichiarazione dei redditi. In particolare

• se il reddito annuo non supera i 15.493,71 €, sarà possibile detrarre un importo pari a 495,80 € mentre
• se il reddito supera la prima soglia, ma risulta comunque più basso di 30.987,41 € l’affittuario potrà detrarre 247,90 €.

DETRAZIONE PER LAVORATORI DIPENDENTI E GIOVANI

Nel caso in cui l’immobile sia locato

• ad un lavoratore dipendente che ha trasferito o trasferisce la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni che precedono quello di richiesta della detrazione, e sia titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare adibita ad abitazione principale e situata nel nuovo  comune di residenza, a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione,

• ad un giovane di età compresa fra i 20 e i 30 anni (sempre che la sua abitazione principale sia diversa da quella dei genitori)
  
  la detrazione, per i primi tre anni è complessivamente pari a:

• euro 495,80, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
• euro 247,90, se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.

DETRAZIONE AL 19%

Tale detrazione si applica unicamente ai contratti di locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative, da studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest'ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa, per un importo non superiore a 2.633 euro.

SCONTO SU IMU E TASI

Agli affitti a canone concordato si applica uno sconto pari al 25% sulle imposte IMU e TASI, a patto però che si si riferisca ad una locazione ad uso abitativo.

Tabella degli oneri accessori

Chi prende in locazione un immobile è tenuto al pagamento, oltre che del canone, anche dei cosiddetti “oneri accessori”, ossia di quelle spese legate alla gestione ordinaria del condominio.

Esse riguardano ad esempio l'ascensore, l'autoclave, gli impianti di illuminazione, il videocitofono, l’impianto di videosorveglianza, gli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda, le parti comuni (grondaie, tetti, rete fognaria, caselle postali, ringhiere, ecc.), il portierato, il servizio di pulizie e via discorrendo.

La legge ha individuato quali oneri sono a posti a carico del conduttore e quali a carico del locatore. A tal proposito il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017, mette a disposizione una nuova tabella degli oneri accessori a cui far riferimento. Chiaramente non si tratta di un elenco esaustivo, per cui per le voci non considerate nella citata tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali.

Questo, infine, un fac simile per la richiesta pagamento oneri accessori che il proprietario può utilizzare nei confronti dell'inquilino.