Rischi comodato d'uso gratuito immobile

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 30/05/2024

Il comodato d'uso gratuito ha i suoi pro e i suoi contro o meglio porta con se dei vantaggi (il comodante conserva la proprietà del bene, beneficia di agevolazioni fiscali ecc.), ma anche dei rischi, specie nel caso in cui l'intenzione delle parti è quella si dissimulare un contratto di affitto con un comodato d'uso gratuito fittizio. Vediamo di analizzare più da vicino questi aspetti.

Comodato d'uso gratuito: cos'è

Il comodato d'uso è un contratto attraverso cui il proprietario dell'immobile, detto “comodante”, consegna al “comodatario”, un certo immobile per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo da parte di quest'ultimo di restituirlo.

Va detto che il comodato d’uso, regolato dall'art. 1803 del Codice Civile, è tendenzialmente un contratto a titolo gratuito, il che significa che per il godimento dell'abitazione non è previsto il versamento di alcun corrispettivo da parte del comodatario (in caso contrario si parlerebbe "locazione").

Inoltre con il comodato d'uso non si attua alcun trasferimento della proprietà dell'immobile.

Chiaramente il comodato d'uso può riguardare sia beni immobili che mobili e può essere utilizzato sia in ambito privato (ad esempio il padre che concede un immobile o una autovettura ad un familiare), sia in ambito commerciale (ad esempio un'azienda che concede macchinari e attrezzature ad un'altra).

Comodato d'uso immobile: esempi

Facciamo alcuni esempi: il genitore concede in comodato gratuito al figlio un proprio locale commerciale affinché questi possa avviarci la propria attività; oppure lo zio concede in comodato un appartamento di sua proprietà al nipote universitario fuori sede; oppure il sig. Rossi concede in comodato d'uso un appartamento di proprietà al genero fintantoché i lavori di costruzione della nuova casa non saranno ultimati. 

Comodato d'uso: fac simile contratto

Nonostante la legge non preveda obblighi di forma (l'accordo tra le parti può essere anche verbale), il nostro consiglio è di redigerlo sempre in forma scritta proprio per evitare possibili contenziosi tra le parti. Su Moduli.it è possibile scaricare gratuitamente un

• fac simile contratto di comodato d'uso gratuito immobile.

Comodato d'uso: durata e restituzione dell'immobile

Sul contratto deve essere chiaramente specificata la durata e dunque la scadenza del contratto di comodato d'uso. Alla scadenza del termine stabilito il comodatario è tenuto a restituire l’immobile nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deperimento dovuto all'uso.

In alternativa può essere stabilito che il comodatario si serva dell'immobile per un uso determinato. In questo caso il contratto decade "naturalmente" e il comodante può ottenere la restituzione dell'immobile quando si ritiene che il comodatario ne abbia fatto l'uso previsto dal contratto: la casa in costruzione è terminata, lil percorso universitario si è concluso e via discorrendo.

Sul contratto è possibile specificare che nel caso in cui il comodatario ritardi la restituzione dell’immobile, sia tenuto al pagamento di una penale pari ad una somma "x" per ogni giorno di ritardo. Si tratta chiaramente di una clausola che non sempre viene inserita viene inserita, specie se il contratto di comodato d'uso viene stipulato tra padre e figlio.

E' possibile prevedere che il contratto sia tacitamente prorogabile. In questo caso è sufficiente inserire in contratto una clausola del tipo "Il contratto si intende tacitamente rinnovato per un uguale periodo di tempo qualora non intervenga disdetta da inviarsi a cura delle parti con lettera raccomandata con un preavviso di ... mesi/giorni”.

Qualora tale clausola non sia prevista, le parti possono sempre accordarsi per una proroga del contratto. Ecco un

• fac simile proroga contratto comodato.

Facoltà di recesso del comodante

Abbiamo fatto cenno nel precedente paragrafo alla causa per così dire "naturale" di estinzione del contratto di comodato. Ma il comodato d'uso gratuito si può estinguere anche per altri motivi. 

Così se al comodante sopravviene un urgente ed imprevedibile bisogno, questi ha facoltà di esigere la restituzione dell’immobile oggetto del comodato d'uso. In questo caso, tuttavia, deve concedere al comodatario un certo preavviso.

Anche in caso di decesso del comodatario prima della scadenza del termine, il comodante potrà esigere l’immediata restituzione del bene. Lo stesso diritto spetta agli eredi del comodante nel caso di decesso di quest'ultimo prima della scadenza del termine.

Infine il comodante potrebbe legittimamente recedere dal contratto di comodato d'uso e pretendere la restituzione dell'immobile nel caso in cui il comodatario

• non avesse fatto uso della diligenza del buon padre di famiglia nel custodire l'immobile;
• avesse ceduto l'uso dell'immobile a terzi senza prima ottenere il consenso del comodante.

In tutti questi casi il comodante può utilizzare questo

• fac simile lettera recesso del comodante.

Facoltà di recesso del comodatario

Anche il comodatario è libero di restituire l’immobile oggetto del comodato anche prima della scadenza fissata sul contratto, salvo congruo preavviso scritto.

In questo caso, tuttavia, il contratto potrebbe prevedere una accettazione esplicita da parte del comodante, visto che la rinuncia del comodatario potrebbe causare dei problemi al proprietario dell'immobile. È diritto di quest'ultimo ispezionare o far ispezionare l'immobile.

Comodato d'uso: obblighi del comodatario

Il contratto di comodato, come detto, muove dalla volontà del proprietario di sopperire ad una necessità altrui, ed è normalmente una concessione di favore, da ricondurre al rapporto di affetto, fiducia o cortesia che esiste tra le parti. Questo comporta ad esempio che il comodatario non può cedere il contratto, nè può concedere a terzi, a qualsiasi titolo, il godimento dell'immobile.

Così come deve rispettarne la destinazione d'uso. Se nel contratto è stato specificato lo scopo (ad esempio ad uso abitativo) per il quale l'immobile è stato concesso in comodato d'uso, il comodatario non può destinarlo a scopi differenti (ad esempio un'attività commerciale, uno studio, ecc.). Se dovesse verificarsi una ipotesi del genere, il contratto di comodato potrebbe risolversi di diritto ai dell'art. 1456 cod. civ. (clausola risolutiva espressa). Questo il 

• fac simile lettera risoluzione contratto per clausola risolutiva espressa.

Inoltre il comodatario è direttamente responsabile verso il proprietario ed eventuali terzi dei danni causati ad esempio da perdite d’acqua, fughe di gas o altri eventi che siano direttamente imputabili a sue precise condotte.

Il comodante, da parte sua, è esonerato da ogni responsabilità per l'eventuale scarsità o mancanza d'acqua, gas o di energia elettrica e per la mancata fornitura di qualsiasi servizio, quali ad esempio l'ascensore, il citofono, il riscaldamento anche se dovuto a guasti degli impianti o ritardi nella riparazione degli stessi.

La ripartizione delle spese tra comodante e comodatario

Le spese ordinarie sostenute per il godimento dell'immobile (luce, gas, oneri condominiali, ecc.) sono a carico esclusivo del comodatario. Le utenze è bene che siano volturate a nome del comodatario.

Eventuali spese straordinarie, necessarie od urgenti, sono invece a carico del comodante. Se dovesse essere il comodatario a sostenerle, questi ha il diritto di essere rimborsato.

Le riparazioni e in generale le migliorie eseguite sull'immobile dal comodatario resteranno acquisite al comodante senza che quest'ultimo sia tenuto al pagamento di un compenso o di un indennizzo. In ogni caso è nel diritto del comodante pretendere il ripristino dei locali nello stato in cui questi li ha concessi.

Comodato gratuito immobile: va registrato se in forma scritta

Se per il comodato gratuito immobile viene redatto un contratto in forma scritta, occorre provvedere entro 30 giorni alla sua registrazione. La registrazione può essere fatta attraverso il modello registrazione comodato o modello RAP ("Registrazione di atto privato") da compilare ed inoltrare attraverso la piattaforma online resa disponibile dall’Agenzia delle Entrate (occorre chiaramente disporre delle credenziali SPID, CIE o CNS).

Al modulo vanno allegati in un unico file (in formato TIF o PDF):

• una copia dell’atto da registrare, sottoscritto dalle parti;
• una copia degli allegati (scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni, ecc.).

In alternativa il contribuente può recarsi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate e consegnare:

• il modello RAP sottoscritto dalle parti;
• due copie del contratto con firma in originale da parte di entrambe le parti;
• contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
• copia del modello F23 con cui si è provveduto al versamento dell'imposta di registro di 200 euro (codice tributo 109T);
• copia di un valido documento di identità del comodatario e del comodante.

Comodato d'uso gratuito: pro e contro

I PRO e i CONTRO del comodato d'uso vanno declinati in funzione del soggetto al quale ci si riferisce. Vediamo di analizzare prima i PRO.

Così se guardiamo a questa soluzione dal punto di vista del comodante, un primo vantaggio è rappresentato dal fatto che questi mantiene la proprietà del bene e in caso di bisogno può in qualsiasi momento esigerne la restituzione.

Inoltre per il comodato d'uso di un immobile non è necessario il ricorso al notaio, ma basta una semplice scrittura. E' vero, il contratto va registrato ma le spese sono quantificate in misura fissa e non in funzione del valore dell'immobile (200 euro + 16 di marca ogni 4 pagine).

Se poi il comodante decide di concedere in uso l'immobile a parenti di primo grado in linea diretta, può usufruire di uno sconto del 50% sull'IMU. A tal fine però è importante che egli possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente, nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è stato sottoscritto il comodato d’uso. Inoltre l'immobile deve appartenere alla categoria A1, A8 o A9.

Un altro vantaggio può essere ricercato nel fatto, ad esempio, che è il comodatario e non il comodante ad accollarsi il pagamento della tassa sui rifiuti (TARI).

Anche il comodatario ha i suoi vantaggi: utilizza un bene immobile in modo gratuito, non è soggetto al pagamento dell'IMU e delle spese straordinarie, può recedere dal contratto i qualsiasi momento e via discorrendo. Nel prossimo paragrafo analizzeremo invece i rischi.

I rischi comodato d'uso gratuito immobile

Lo stesso discorso fatto sui vantaggi del comodato d'uso gratuito, potremmo ripeterlo sui RISCHI. 

Ad esempio con questo contratto il comodatario corre il rischio - in caso di morte del comodante, di una sopraggiunta esigenza di quest'ultimo o di un accordo senza previsione di scadenza ("contratto di comodato precario") - di dover restituire l'immobile seduta stante e dunque di restare senza una sistemazione.

Ma anche il comodante potrebbe correre dei rischi nel caso in cui concedesse l'immobile ad una coppia di coniugi con figli e poi sopraggiungesse una separazione: in una simile situazione se il Giudice decidesse di assegnare l'abitazione alla donna (magari nuora del comodante) e ai figli, il comodante non potrebbe pretendere la restituzione dell'immobile, almeno fino a quando i figli non abbiano raggiunto la maggiore età.

Un rischio potrebbe invece incombere su entrambi, qualora si ricorresse al comodato d'uso gratuito allo scopo di celare un contratto di affitto. In questo caso, infatti, l'Agenzia delle Entrate potrebbe notificare un avviso di accertamento sia al comodante che al comodatario, con previsione di pagamento dell'imposta di registro, degli interessi di mora e delle sanzioni (dal 120 al 240%), oltre che delle maggiori imposte per i redditi non dichiarati, anche in questo caso con relative sanzioni e interessi.