Locazioni brevi cedolare secca

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 17/05/2024

Se disponi di una casa vacanza faresti bene a prendere in considerazione la possibilità di ricorrere alla "locazione breve", una particolare tipologia di contratto che ha una durata non superiore a 30 giorni e per la quale è prevista la possibilità di avvalersi del regime di tassazione tramite cedolare secca al 21% o al 26% . 

Caratteristiche locazioni brevi

Va detto innanzitutto che per gli immobili a uso abitativo affittati per periodi inferiori ai 30 giorni non è previsto l’obbligo di registrazione del contratto. Inoltre, a partire dal 1° giugno 2017 la tassazione dei redditi derivanti dagli affitti brevi, si può effettuare tramite cedolare secca al 21% o al 26%, che sostituisce l’Irpef e le addizionali regionale e comunale.

La tassazione al 21% vale per il primo immobile concesso in affitto, mentre l'aliquota del 26% si applica solo a partire dal secondo immobile dato in locazione. La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024.

La tassazione agevolata si applica nel solo caso in cui il proprietario conceda in affitto breve non più di 4 immobili per periodo d'imposta. Oltre quattro, infatti, l'attività del proprietario sarebbe da considerare in forma imprenditoriale e come tale soggetta alla tassazione ordinaria.

E' bene precisare che valgono le stesse regole anche se il contratto prevede la fornitura dei servizi strettamente funzionali al soggiorno (fornitura di biancheria, concessione wi-fi, pulizia dei locali, concessione delle utenze, ecc.). In questo caso l'aliquota del 21% o 26% si applica sull'importo del canone indicato nel contratto, dunque affitto più servizi accessori (a meno che questi ultimi non vengano conteggiati e pagati a parte). Lo stesso discorso non vale, tuttavia, se la locazione contempla altri tipi di servizi come la fornitura di pasti, la disponibilità di un'auto a noleggio o l'assistenza di guide turistiche.

Come accennato in premessa queste novità si applicano sia quando il contratto viene concluso direttamente tra il proprietario e l'affittuario, sia quando per la loro conclusione intervengono intermediari immobiliari: agenzia immobiliare, piattaforma di house sharing, ecc.. In quest'ultimo caso la legge ha previsto precisi adempimenti nei confronti di tali soggetti, motivo per cui dedicheremo un paragrafo ad hoc al loro approfondimento.

Il regime delle locazioni brevi si applica anche alle sublocazioni, ai contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario e ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione, aventi tutti la medesima durata.

Affitti brevi: cedolare secca e fac simile di contratto

Dunque anche alle locazioni brevi può applicarsi il regime agevolato della cedolare secca. In proposito ricordiamo che la cedolare secca è un regime  facoltativo, che permette al proprietario/locatore di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. L'opzione della tassazione con cedolare secca deve essere scelta dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi nell’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi. In alternativa l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata con l'eventuale registrazione volontaria del contratto.

Se questi non esercita l'opzione, al reddito che si ricava dagli affitti brevi si applica la tassazione ordinaria sulla base degli scaglioni d’imposta Irpef attualmente previsti, che nella stragrande maggioranza dei casi è più onerosa rispetto alla tassazione con cedolare secca. Basta considerare che mentre la celodare secca prevede appunto una tassazione al 21%, la tassazione ordinaria dei redditi parte da un’aliquota del 23% da applicare su una base imponibile pari al 95% del canone, a cui poi si aggiungono le varie addizionali. Diciamo che la tassazione ordinaria potrebbe convenire solo in presenza di redditi molto bassi (il contribuente percepisce il reddito da locazioni brevi e poco altro), per i quali non sono dovute imposte, o quando il contribuente gode di particolari deduzioni e detrazioni.

Con la cedolare secca non si pagano neppure le imposte di registro e di bollo, ma questo è un aspetto che non impatta in modo particolare sugli affitti brevi visto che per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione.

Se il canone relativo alle locazioni brevi non va cumulato con gli altri redditi perchè tassato in maniera separata (chiaramente se si esercita l'opzione per la cedolare secca), va comunque preso in considerazione per determinare ad esempio se un determinato soggetto è da ritenersi o meno fiscalmente a carico, oppure per calcolare l'ISEE, l'indicatore della situazione economica che consente di accedere, a condizioni agevolate, alle prestazioni sociali o a servizi di pubblica utilità.

E l'applicazione del regime della cedolare secca alle locazioni brevi prevede delle particolarità? Abbiamo già detto che la ritenuta della cedolare secca si applica al canone lordo riportato sul contratto, comprensivo dunque dei servizi accessori, quali utenze, bianchieria, ecc.

La commissione percepita dall'intermediario, invece, non è soggetta a ritenuta solo se viene pagata a parte e non ricompresa nel corrispettivo della locazione. Infine la ritenuta del 21% o 26% non si applica su eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale.

E se l'immobile locato appartiene a più persone, la ritenuta nei confronti di chi viene applicata e versata? La risposta è semplice: in favore del comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione. E gli altri comproprietari? Costoro dovranno semplicemente riportare in dichiarazione il reddito a loro imputabile pro-quota e scegliere se applicare la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

Per il resto la ritenuta va versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. Il codice tributo da utilizzare sul modello F24 è il "1919" (sezione "Erario"). Per il mancato versamento della ritenuta è prevista la sanzione amministrativa indicata nell’art. 14 del decreto legislativo n. 471/97. Chiaramente è possibile ricorrere al ravvedimento operoso.

Prima di concludere questo paragrafo vogliamo segnalarti la possibilità di scaricare gratuitamente dal nostro portale questi fac simile:

• contratto di locazione breve modello
• contratto di locazione turistica modello word

Locazioni brevi: requisiti

Ma quali sono i requisiti da soddisfare perchè la nuova disciplina sulle locazioni brevi si possa effettivamente applicare? Ad alcuni di essi abbiamo già fatto cenno, tuttavia per comodità riteniamo possa essere utile riassumerli in questo paragrafo. Dunque perchè si possa parlare di locazioni brevi e applicare il regime della cedolare secca, il contratto:

• deve riguardare immobili a uso abitativo. Le unità immobiliari devono trovarsi in Italia e appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati);
• deve avere una durata non superiore a 30 giorni. La condizione è rispettata anche nel caso in cui si stipulassero nell'arco dello stesso anno più contratti tra le medesime persone: ad esempio viene concesso in affitto l'appartamento alle stesse persone in occasione delle festività pasquali e natalizie oltre che del periodo estivo. Dunque il termine di 30 giorni va riferito ad ogni singolo contratto;
• deve essere stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Tale aspetto riguarda sia il locatore che l'affittuario;
• deve essere stipulato in data successiva al 1° giugno 2017, data di entrata in vigore del Decreto Legge n. 50/2017.

C'è da aggiungere poi che gli affitti brevi:

• possono essere conclusi direttamente tra le parti o mediante l'intermediazione di soggetti terzi;
• possono estendersi anche alle sublocazione, al comodato a titolo oneroso e all'affitto di singole stanze, a patto che la durata sia massimo di 30 giorni;
• possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (aria condizionata, biancheria, pulizia, internet, ecc.).

Locazioni brevi: adempimenti intermediari

Abbiamo detto che il Decreto Legge n. 50/2017 pone degli obblighi a carico di quei soggetti che intervengono in qualità di intermediari nella stipula di un contratto di locazione breve. Ci riferiamo in buona sostanza alle classiche agenzie immobiliari e soprattutto alle tante piattaforme di house sharing come Airbnb, Homeaway, Wimdu, Tripadvisor, Casavacanze.it, ecc. Ma vediamo in sintesi quali sono questi obblighi:

- sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite a partire dal 1° giugno 2017: nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell’immobile e importo del corrispettivo lordo. La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto;

- devono fungere da sostituto d'imposta nel caso in cui intervengano anche nei pagamenti. Facciamo un esempio. Supponiamo che un tuo appartamento, inserito su Airbnb, venga affittato per due settimane a dei vacanzieri. In questo caso gli ospiti pagano il canone ad Airbnb, questi prima di girarti l'importo trattiene una ritenuta del 21% o 26% a titolo di imposta e la versa, quindi corrisponde a te la differenza. Se tu hai optato per la cedolare secca non dovrai fare nient'altro, nel senso che la tassazione di quanto percepito attraverso l'affitto dell'appartamento coincide esattamente con quanto trattenuto e versato da Airbnb. In questo caso Airbnb deve anche certificarti l’ammontare delle ritenute operate. Se invece non hai scelto questo regime, il reddito percepito dalla locazione dovrai riportarlo in dichiarazione e ciò che è stato versato da Airbnb sarà considerato come un acconto sulle imposte finali dovute. 

E' bene rimarcare che tali obblighi sussistono nel solo caso in cui il contratto sia stato stipulato grazie ad un effettivo supporto tecnico e professionale da parte dell'intermediario. Se invece l'agente immobiliare, magari tuo amico, si è limitato a segnalarti un'opportunità per l'affitto della casa al mare, ma poi il contratto è stato concluso direttamente tra te e l'affittuario, è chiaro che all'agente non può essere imposto alcunché. Lo stesso discorso vale, con riferimento al versamento della ritenuta, se il pagamento del canone di locazione avviene con assegno bancario intestato al locatore: in questo caso, infatti, l'intermediario non viene in alcun modo in possesso del denaro, dunque come può operare la ritenuta?

Va anche precisato che questi adempimenti sono compiuti dagli intermediari sulla base delle informazioni che gli stessi hanno ricevuto dai proprietari/locatari dell'immobile; dunque in caso di informazioni non corrette o non complete, la responsabilità è da imputarsi esclusivamente a questi ultimi. Questo non significa che gli intermediari immobiliari siano esenti da qualsiasi responsabilità.

Così possono essere chiamati in causa dal Fisco nel caso in cui, pur essendo a conoscenza che la locazione breve era riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, hanno comunque provveduto a trattenere e versare la ritenuta. Anzi a dirla tutta se l'intermediario omette di fornite talune informazioni relative al contratto o fornisce informazioni false, rischia una sanzione che va da 250 a 2.000 euro, che si riduce della metà se la trasmissione avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza, o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione corretta dei dati.

Segnalazione ospiti: obbligatoria anche per le locazioni brevi

Una novità importante sulle locazioni brevi è stata introdotta dal Decreto 4 ottobre 2018, n. 113 (c.d. "Decreto Sicurezza"), convertito nella Legge n. 132/2018: riguarda sostanzialmente l'obbligo per proprietari e gestori delle strutture ricettive di comunicare alla Questura tutte le informazioni sulle persone alloggiate.

A tal proposito ricordiamo che è possibire fornire alloggio esclusivamente a persone munite della carta d’identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità secondo le norme vigenti. Per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l’esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare. 

La comunicazione avviene telematicamente attraverso il portale "Allogiati web" raggiungibile all'indirizzo https://alloggiatiweb.poliziadistato.it. Per il rilascio delle credenziali di accesso al servizio è necessario far riferimento alla Questura territorialmente competente. Ottenute le credenziali occorre scaricare ed installare sul proprio PC il certificato digitale.

La trasmissione delle informazioni sulle persone alloggiate deve avvenire entro le 24 ore successive all’arrivo dell'ospite oppure immediatamente se si tratta di soggiorni inferiori alle 24 ore. Chi si sottrae a tale obbligo rischia l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino a 206 euro.