Affitti brevi cedolare secca al 10

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 07/02/2024

I requisiti per beneficiare della cedolare secca al 10 per cento sono rispettati se l'immobile viene affittato non per l'esercizio di attività d'impresa o di arti e professioni e se risulta ubicato in un comune dalle particolari caratteristiche che fa ricorso ai contratti a canone concordato. Al resto delle locazioni, incluse quelle brevi (durata non superiore a 30 giorni), si applica invece l'aliquota standard del 21% (o 26% a partire dal secondo immobile).

Cedolare secca: in cosa consiste

Il regime della “cedolare secca” riguarda la tassazione Irpef del reddito derivante dall’affitto degli immobili ad uso abitativo e consente non solo di beneficiare di un’imposta fissa slegata dal calcolo dell’Irpef e delle relative addizionali, ma anche di evitare il pagamento delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

L’opzione può essere fatta valere dal locatario sia in fase di stipula del contratto di locazione che nelle annualità successive.

È vero che la cedolare secca impone al proprietario di rinunciare all'aggiornamento Istat, ma con una inflazione tutto sommato ancora bassa, il mancato adeguamento non costituisce certamente una grossa perdita per il proprietario.

Cedolare secca: quali percentuali

Mentre per i contratti di locazione a canone libero (4+4) e per le cosiddette locazioni brevi, l’aliquota della cedolare secca è del 21%, per i contratti a canone concordato - come vedremo meglio tra breve - vige un’aliquota ridotta al 10%.  Se il proprietario concede in affitto più di appartamento, l'aliquota passa dal 21 al 26%.

Per quanto riguarda le locazioni commerciali, invece, non è consentito ai locatori di assoggettare il reddito derivante dall’affitto all’imposta sostitutiva Irpef del 21%.

Va precisato, comunque, che il reddito da locazione benché benefici di una tassazione privilegiata con il regime della cedolare secca, va comunque considerato per determinare ad esempio la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare l'ISEE e così via.

Quando conviene la cedolare secca al 10

Ma quando c’è la convenienza ad adottare il regime della cedolare secca? In generale questa opzione si dimostra più vantaggiosa per chi non ha come unica fonte di reddito la locazione di immobili. Una convenienza che evidentemente aumenta per il locatore nel caso in cui la cedolare secca sia al 10%.

In quest’ultimo caso, visto che ci riferiamo a contratti di locazione a canone concordato, a godere dei benefici è non solo il locatore, ma anche l’inquilino che può portare in dichiarazione dei redditi importanti detrazioni fiscali.

Non va dimenticato che la cedolare secca conviene anche allo Stato che in questo ha la possibilità di far emergere gli affitti in nero. 

Ad ogni modo se hai poca dimestichezza coi numeri prima di decidere se adottare il regime di tassazione ordinaria piuttosto che quello della cedolare secca, ti consigliamo di rivolgerti ad un commercialista di fiducia, oppure ad una associazione di categoria o ad un CAF.

Cedolare secca al 10%: quando si applica

Anche per l'anno in corso è possibile applicare ai contratti di locazione la cedolare secca al 10% anziché al 21%. Un bel risparmio per chi intende concedere in affitto il proprio appartamento o la propria seconda casa.

Questa percentuale ridotta, tuttavia, non potrà essere applicata indistintamente a tutti i contratti di locazione. E’ necessario, infatti, che i contratti siano stipulati a canone concordato, dunque sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. In particolare il contratto di locazione a canone concordato è caratterizzato da un canone calmierato, più basso rispetto ai normali prezzi di mercato.

I contratti a canone concordato si applicano

• nei Comuni densamente popolati o con limitate disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti nonché gli altri comuni capoluogo di provincia). L'elenco è aggiornato dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe);
• nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi;
• ai contratti di locazione stipulati per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari fuori sede, sulla base di apposite convenzioni nazionali;
• ai contratti transitori che vanno da un periodo non inferiore a un mese fino ad un massimo di 18 mesi.

In definitiva possiamo dire che il regime di cedolare secca al 10% si applica:

• ai contratti di locazione ad uso abitativo con canone concordato (durata 3 + 2 anni);
• ai contratti di locazione ad uso transitorio con canone concordato (durata 1 - 18 mesi);
• ai contratti di locazione per studenti universitari con canone concordato (durata 6 mesi - 3 anni).

Prima di passare all'analisi delle singole fattispecie, ti ricordiamo che è possibile richiedere assistenza alle associazioni di categoria sia per la stipula del contratto che per la risoluzione di eventuali controversie.

Quali altri condizioni per beneficiare del regime agevolato

Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione ad uso abitativo 3+2

Riferendoci ai contratti ad uso abitativo, la durata massima è di 3 anni rinnovabile tacitamente per altri 2 (3+2). Essi devono essere stipulati utilizzando il contratto-tipo allegato al D.M. 16/01/2017. Scarica gratuitamente dal nostro portale il

• contratto a canone concordato fac simile.

Una volta compilato e sottoscritto, il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula utilizzando il

• modello RLI

Ma, come abbiamo già anticipato, la locazione a canone concordato può riguardare non solo i contratti a uso abitativo, ma anche:

• i contratti di locazione ad uso transitorio;
• i contratti di locazione per gli studenti universitari.

Cedolare secca al 10% per i contratti ad uso transitorio

Tra i contratti di locazione ad uso transitorio rientrano quei contratti con cui il locatore mette temporaneamente a disposizione dell'inquilino, per finalità non turistiche, un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un canone che può essere fissato da accordi territoriali (dunque a canone concordato) oppure liberamente determinato dalle parti.

La durata va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi. Per durate superiori a 30 giorni, il locatore è tenuto alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni dalla stipula. Si tratta di un tipo di contratto che si rende particolarmente utile per coloro che sono costretti a trasferirsi temporaneamente in un’altra città per motivi di lavoro, di salute, ma non per motivi universitari. In quest’ultimo caso, infatti, è prevista una tipologia contrattuale ad hoc.

Anche in questo caso il

• contratto locazione transitorio modello WORD 

va redatto utilizzando il contratto-tipo allegato al D.M. 16/01/2017.

Cedolare secca al 10% per contratti per studenti universitari

Per quanto riguarda, infine, i contratti di locazione per gli studenti universitari, va detto innanzitutto che essi hanno una durata che oscilla da un minimo di 6 mesi fino ad un massimo di 3 anni, rinnovabili salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre 3 mesi prima.

Con la recente riforma il

• contratto di locazione studenti universitari 

può essere stipulato nel caso in cui:

• l'immobile si trova in un comune sede di università, di un corso universitario distaccato, o di un corso di specializzazione, oppure in uno dei comuni limitrofi;
• il conduttore, dunque lo studente, è iscritto ad un corso di laurea, oppure ad un master, un dottorato di ricerca, un corso di specializzazione o di perfezionamento.

E' importante precisare, comunque, che questo tipo di contratto può essere stipulato non solo dal singolo studente, ma anche da un gruppo di studenti universitari (si pensi ad un gruppo di amici che intendono condividere lo stesso appartamento) o da un'azienda locale per il diritto allo studio.

Come per le altre due tipologie contrattuali, anche i contratti di locazione per studenti universitari a canone concordato vanno redatti esclusivamente utilizzando il contratto-tipo allegato al D.M. 16/01/2017.