Contratto di usufrutto modello: WORD
Modelli per la costituzione del diritto di usufrutto su immobile tra concedente e usufruttuario. I contratti di usufrutto sono disponibili in formato DOC e PDF.
Cosa si intende per usufrutto
L'usufrutto è il diritto di godere di un bene di proprietà altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare (riscuotere il canone di affitto se si tratta di un immobile o raccoglierne i frutti se si tratta di un terreno), con l'obbligo tuttavia di restituirlo al proprietario, dopo un certo lasso di tempo, immutato nella sostanza, nella forma e nella destinazione. ll titolare del diritto di utilizzo del bene si dice usufruttuario, mentre la controparte è detta nudo proprietario, perché il suo diritto di proprietà è stato spogliato della facoltà di godimento, che spetta come detto all'usufruttuario.
L'usufrutto può riguardare qualunque tipo di bene, mobile ed immobile, purchè suscettibile di godimento e/o di sfruttamento. Tra i beni mobili vi rientrano sia i beni consumabili (ad es. il denaro) che i beni deteriorabili (un macchinario, un'automobile, ecc.).
Esiste anche l'usufrutto d'azienda (art. 2561 C.C.). Anche in questo caso l'usufruttuario deve gestirla sotto il nome che la contraddistingue, senza modificarne la destinazione ed in modo da conservarne l'avviamento, ma anche l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti.
Se oggetto del contratto di usufrutto è un immobile, l'usufruttuario potrà godere del bene abitandolo o concedendolo in affitto (dunque lucrando i canoni), ma senza modificarne la destinazione economica.
Questo significa che l'usufruttuario non potrà consentire, ad esempio, che un immobile destinato ad uso abitativo, possa essere utilizzato per l'esercizio di un'attività professionale o commerciale.
Dal canto suo il proprietario non potendo più godere dell'immobile, conserverà unicamente la nuda proprietà.
Come si costituisce l'usufrutto?
L'usufrutto può costituirsi per legge, per volontà dell'uomo o per usucapione (art. 978 C.C.).
L'unica forma di usufrutto legale è quello spettante ad entrambi i genitori sui beni dei figli (art. 324 c.c.), anche se si tratta di una forma particolare di usufrutto, perchè i poteri di amministrazione dei genitori sono molto più ampi di quelli previsti dall'art. 978 del C.C. e perchè i frutti devono comunque servire al mantenimento della famiglia e all'istruzione ed educazione dei figli.
La forma più frequente di usufrutto è quella che si costituisce per volontà dell'uomo, ossia attraverso un contratto (a titolo gratuito o oneroso) o un testamento. Da questa scheda si possono scaricare gratuitamente alcuni modelli di contratto di usufrutto.
L’usufrutto si può altresì acquistare per usucapione.
Il contratto di usufrutto ha una durata?
Si. Se questa non è stata stabilita, l'usufrutto si estingue comunque con la morte dell'usufruttario (persona fisica).
La durata può essere al massimo di 30 anni, invece, se l'usufrutto è stato concesso in favore di una persona giuridica.
Cessa per morte dell'usufruttuario, scadenza del termine, prescrizione (non esercizio del diritto per 20 anni), riunione della stessa persona della titolarità dell’usufrutto e della proprietà (“consolidazione”), totale deperimento del bene (art.1014 c.c.), rinuncia dell'usufruttuario.
Diritti ed obblighi dell'usufruttuario
L’usufruttuario ha innanzitutto il diritto di di acquisire il possesso del bene e di percepirne i frutti (naturali e civili), ma può anche disporre di questo suo diritto, ad esempio cederlo ad altri, sapendo però che l'usufrutto si estingue in ogni caso con la morte del cedente, ossia dell’originario usufruttuario.
Attenzione: la cessione usufrutto non può avvenire nel caso in cui si tratti di usufrutto legale dei genitori o quando sia espressamente vietato dal contratto o dal testamento con cui è stato costituito.
In quanto possessore, l'usufruttuario può anche concedere in locazione il bene o costituire un'ipoteca sullo stesso. L'unico vincolo posto a carico dell'usufruttuario, riguarda il divieto di mutare la destinazione economica impressa alla cosa dal proprietario.
Questo significa che se oggetto dell'usufrutto è, ad esempio, un immobile destinato ad uso abitativo, l’usufruttuario non può adibirlo ad uso commerciale, mentre se si tratta di un terreno, l'usufruttuario non può edificarci sopra la propria abitazione o realizzarci un parcheggio. In questi casi, infatti, l'usufruttuario commetterebbe un abuso a fronte del quale il nudo proprietario è legittimato a chiedere la decadenza dal diritto di usufrutto.
L’obbligo fondamentale dell’usufruttuario è quello di restituire la cosa al termine dell’usufrutto. A tal fine l’usufruttuario deve:
- fare a sue spese l’inventario dei beni e prestare idonea cauzione per prendere possesso della cosa;
- nell’esercizio del suo diritto, usare la diligenza del buon padre di famiglia;
- sostenere le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione ed alla manutenzione ordinaria del bene (es. tinteggiatura delle pareti, ripristino dell’intonaco o riparazione del tetto se si tratta di un immobile). Al proprietario competono le spese per la manutenzione straordinaria;
- pagare le imposte (es. IMU) che gravano sul bene;
- denunciare al proprietario le usurpazioni commesse da terzi sul bene.
Un altro obbligo dell'usufruttario può consistere nel pagamento di un canone periodico in favore del proprietario, nel caso in cui ciò sia espressamente previsto nell'atto costitutivo.
Come deve essere il contratto di usufrutto
La forma scritta è essenziale nel solo caso in cui oggetto dell'usufrutto sia un immobile. Ma c'è di più. In questo caso l'art. 1350 del Codice Civile stabilisce che i contratti di usufrutto che hanno ad oggetto beni immobili devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, sotto pena di nullità.
Inoltre ai fini dell'opponibilità verso terzi occorre l'atto sia trascritto presso i registri immobiliari.
Chiaramente l'usufruttario può anche rinunciare all'usufrutto per motivi personali o di opportunità. Qualora abbia ad oggetto beni immobili occorre osservare precise formalità. Sul nostro portale sono disponibili i seguenti modelli:
Scrittura privata usufrutto: cosa deve riportare
Ci sono alcuni elementi essenziali che non possono mai mancare in una scrittura privata usufrutto. Ci riferiamo in particolare:
- alle generalità del concedente;
- alle generalità dell'usufruttuario;
- al bene oggetto di usufrutto. Questo può essere un veicolo, un'azienda, dei titoli di credito, un immobile. In quest'ultimo caso è opportuno specificare oltre all'indirizzo anche i dati catastali (partita, foglio, particella, categoria, vani ecc.);
- alla durata dell'usufrutto;
- agli obblighi dell’usufruttuario. Questi deve rispettare la destinazione economica del bene, adempiere alla custodia e alla manutenzione ordinaria del bene, pagare le imposte, gli oneri per le utenze dei servizi pubblici ed eventualmente il premio annuo di assicurazione contro i danni da incendio, ecc.
- all'eventuale prezzo stabilito tra le parti per la concessione dell'usufrutto;
E' molto importante che la parte concedente dichiari e garantisca che il bene oggetto di usufrutto, ad esempio l'immobile, gli appartiene in piena proprietà ed assoluta disponibilità per averla acquistata con regolare atto notarile (specificare numero di repertorio, data, registrazione ecc.) e che il diritto di usufrutto è libero da pesi, vincoli, privilegi anche fiscali, iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, nonché da oneri, gravami ed usi civici.
Altrettanto importante è stabilire se l'usufruttuario possa cedere o meno il diritto di usufrutto a terzi per un certo periodo o per tutta la durata, eventualmente anche senza il consenso della parte concedente.
Nel contratto potrebbero poi essere inserite delle clausole più specifiche, come ad esempio quelle che disciplinano l'obbligo a carico dell'usufruttuario di provvedere all'inventario o di prestare idonea cauzione.
Fac simile atto di costituzione del diritto di usufrutto
Esempio 1
Oggi ……………….. in …………….... fra:
- il Sig. …………………………... nato a ………………….. il ........................ residente a .........................
Codice Fiscale ...................................
e
- la Società ……………... con sede in …………………... via ……………………….... Cod. Fiscale ......................... in persona del suo ……………….... sig. ……………………... nato a ……………… il ................, domiciliato per la carica presso la sede della Società stessa, il quale interviene a questo atto in virtù dei poteri conferitigli dall'art. .... dello Statuto ed in esecuzione di delibera del Consiglio di Amministrazione in data ………………………………....
premesso
- che il Sig. ........................ è proprietario in …………….... di un fabbricato sito in via ………………... censito al NCEU del Comune di …………………... con il mapp. ……………….....;
- che lo stesso si è dichiarato disponibile a cederlo in usufrutto temporaneo alla Società “................” - a titolo oneroso - e la detta Società “…………………...” ad accettare la cessione, al fine di destinarlo a sede della propria filiale locale;
si conviene e stipula:
1) Il Sig. ................ promette di costituire a favore della Società “……………....”, che accetta a mezzo del suo legale rappresentante, il diritto di usufrutto, per la durata di anni ……………., sul seguente immobile: “………..” Planimetria dello stesso, sottoscritta dalle parti, viene allegata a questo atto sotto la lettera “A”, per formarne parte integrante.
2) Il corrispettivo per la costituzione dell’usufrutto viene convenuto nel complessivo importo di Euro .... (Euro ....) per tutta la durata del rapporto.
Tale importo verrà pagato, quanto alla prima annualità di Euro ...., al momento della consegna dell’immobile completamente ristrutturato ed agibile e, quanto alle ulteriori annualità, mediante il versamento di n. …… semestralità anticipate, ognuna di Euro .... senza corresponsione di interessi in pendenza.
L’ammontare delle singole rate - a partire dalla seconda annualità - sarà indicizzato in base all’andamento dell’indice nazionale del costo della vita accertato dall’ISTAT (posto uguale a 100 tale indice alla data di consegna dell’immobile), entro …. mesi dalla pubblicazione dei dati.
3) Saranno patti e condizioni del costituendo usufrutto:
a) L’immobile verrà costituito in usufrutto nello stato di fatto e di diritto in cui si troverà al momento della consegna, con ogni accessione e pertinenza, impianto funzionante, servitù attive e passive e completamente ristrutturato attraverso l’esecuzione dei lavori portati dall’elenco allegato a questo atto sotto la lettera “…..”.
4) Durante l’esecuzione dei lavori di sistemazione, la Società ...................... avrà il diritto di controllare la conformità dei lavori stessi agli impegni assunti, ferme restando ogni responsabilità di carattere tecnico e la direzione dei lavori alla parte concedente.
5) Non sono compresi nella porzione che verrà ceduta in usufrutto il cortile ed il rustico retrostanti il fabbricato.
6) I locali verranno riconsegnati alla scadenza dell’usufrutto nello stato di degrado conseguente al normale utilizzo dei locali stessi nel periodo di durata del diritto e senza che la Società “................................” debba effettuare opere di ripristino, in specie per quanto riguarda la tinteggiatura dei locali e la verniciatura degli infissi.
7) Per tutta la durata dell’usufrutto saranno a carico dell’usufruttuario tutte le spese di gestione e manutenzione straordinaria degli impianti, nonché gli oneri per le utenze dei servizi pubblici.
8) Il Sig. ........................ garantisce la piena proprietà e disponibilità dell’immobile promesso in usufrutto e la sua libertà da ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché da privilegi di qualsiasi genere, anche di carattere tributario.
9) La Società ....................... viene dispensata dalla prestazione di cauzione e dall’obbligo della redazione dell’inventario.
10) Viene riconosciuto all’usufruttuario, in caso di alienazione della proprietà dell’immobile nel periodo contrattuale, il diritto di prelazione.
11) Resteranno a carico della Società ……………................... l’esecuzione dei tinteggi interni, eventuali controsoffittature, l’adeguamento dell’impianto elettrico alle specifiche esigenze della usufruttuaria, con facoltà di asportazione alla ultimazione del rapporto di tutto quanto installato a sue spese.
12) Quale termine di consegna dell’immobile completamente ristrutturato ed agibile viene fissato il ........
13) Sarà in facoltà della concedente l’usufrutto dichiarare risolto il contratto nell’ipotesi in cui la Società usufruttuaria ritardi oltre 30 giorni nel pagamento delle semestralità del corrispettivo pattuito ed in ogni altro caso di inadempimento a quanto previsto dal presente contratto.
14) Al momento della consegna dell’immobile dovrà essere stipulato l’atto notarile definitivo di costituzione di usufrutto.
Nello stesso, la costituente dichiara di assumere fin da ora l’impegno a rinunciare all’iscrizione di ipoteca legale, con esonero al riguardo da ogni responsabilità per il Conservatore dei Pubblici Registri Immobiliari.
15) Tutte le spese e tasse relative al presente atto e conseguenti, nonché quelle relative all’atto notarile definitivo di costituzione di usufrutto, vengono assunte dai contraenti in parti uguali.
16) Per quanto non precisato in questo atto, le parti fanno espresso rinvio alle norme di legge in materia, convenendo quale unico Foro competente per la risoluzione di eventuali controversie quello di ....
……………….., lì…………….…..
Firme
(Il Concedente)
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(L’Usufruttuario)
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Esempio 2
Con la presente scrittura
Il/La Sig./Sig.ra ……………………, di seguito anche concedente, nato/a a …………………, il……………. residente in ………………………… via/p.zza …………..………… n……, C.F…………………………..
costituisce usufrutto a favore
del/della Sig./Sig.ra ……………………, di seguito usufruttuario, nato/a a ……….…………, il………. residente in …………………… via/p.zza …………………… n……, C.F……………………………………………..
1) sull’immobile sito nel comune di …………………………………………………………………………., in via/p,zza ……………….……………………………………………………………….….……n………….., censito al N.C.E.U del Comune di …………………………………………, partita n. ……………. in buono stato di conservazione e di cui si allega anche pianta planimetrica, affinché lo utilizzi per svolgere l’attività di ……………..……………………………………………..………..……………………….;
2) l’usufrutto è concesso per la durata di ……………………………… a partire dalla data del presente atto;
3) il corrispettivo di tale costituzione è stato convenuto in € ………………………………..……………, che l’usufruttuario paga al/alla Sig./Sig.ra ………………………………………………………………., il quale ne rilascia quietanza (specificarne eventualmente le modalità);
4) l’usufruttuario è dispensato dall’obbligo di fare l’inventario e di dare garanzia ed è immesso nel possesso e nel godimento degli immobili;
5) il concedente garantisce che l’immobile è conforme a quanto disposto dall’ordinamento giuridico vigente in materia edilizia ed in materia urbanistica;
6) la parte concedente dichiara e garantisce che l'immobile in oggetto è libero da pesi e vincoli di ogni genere [eventualmente: ad eccezione dei seguenti: ……………………………………..].
7) le spese della presente scrittura sono interamente a carico del usufruttuario;
8) per quanto fin qui non previsto la presente scrittura è regolata interamente dalle disposizione degli art.978 e ss. c.c. a cui le parti si rimettono integralmente.
……………….., lì…………….…..
Firme
(Il Concedente)
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(L’Usufruttuario)
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