Disdetta contratto affitto per vendita immobile: fac simile PDF
La lettera di sfratto per vendita immobile può essere trasmessa alla fine del primo quadriennio (in caso di contratti a canone libero) o del primo triennio (per i contratti a canone concordato).
Disdetta contratto affitto per vendita immobile: quando può essere comunicato
L'art. 3 comma 1 lett. g della legge 431/98 stabilisce che il locatore può rifiutare il primo rinnovo automatico del contratto (al quarto anno nel contratto “4+4” o al terzo nel contratto “3+2”), se decide di vendere l'immobile a terzi. E' importante a tal fine che egli non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Inoltre è fondamentale che la comunicazione di rifiuto del rinnovo sia trasmessa al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 o 3 anni.
Ad essere precisi questo non è l'unico motivo per il quale il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza. Un'analoga possibilità c'è anche quando:
- il locatore intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
- il locatore ha la necessità di provvedere alla ricostruzione o ristrutturazione di un edificio gravemente danneggiato;
- il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
- il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
- il locatore è una persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto che intende destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offre al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore ha la piena disponibilità.
E se il locatore decidesse di porre in vendita l'immobile, ad esempio, subito dopo il primo anno di locazione, dunque prima del 4° o 3° anno? In questo caso potrebbe comunque vendere l'immobile, ma non potrebbe sfrattare l'inquilino, che avrebbe tutto il diritto di continuare ad abitare l'immobile, almeno fino alla prima scadenza contrattuale. In questo caso l'inquilino finirebbe semplicemente per avere un nuovo proprietario.
Lo stesso discorso varrebbe se il locatore decidesse di vendere l'immobile dopo la prima scadenza, ossia dopo il 4° o 3° anno di contratto.
E' importante sottolineare che qualora il locatore decidesse di sfrattare il proprio inquilino alla prima scadenza, perché nel frattempo ha trovato un potenziale acquirente del proprio immobile, sarebbe costretto a riconoscere al proprio inquilino il diritto di prelazione. Ciò comporta che l'inquilino deve per legge essere preferito - a parità di prezzo offerto per l’acquisto - ad altri potenziali acquirenti.
Nel merito il citato art. 3 della legge 431/98 richiama gli artt. 38 e 39 L. 392/78 circa le modalità con cui esercitare tale diritto. Noi le abbiamo sintetizzate nel post dedicato al diritto di prelazione inquilino. In questo post richiamiamo anche i moduli con cui il locatore può effettuare le necessarie comunicazioni e quelli con cui l'affittuario può eventualmente far valere il proprio diritto.
Prima di concludere questo paragrafo, è opportuno segnalare altri casi in cui il locatore può sfrattare il proprio affittuario:
- necessità di vendere l'immobile;
- mancato pagamento del canone di affitto;
- scadenza del contratto di locazione;
- esigenza di utilizzare l'immobile per scopi personali e familiari;
- necessità di ricostruire e/o ristrutturare un immobile che presenta gravi carenze strutturali;
- uso improprio dell'immobile;
- inadempimento di altri obblighi contrattuali.
Per alcune di queste situazioni è possibile trovare sul nostro portale anche la relativa modulistica:
Lettera di sfratto per vendita immobile: esempio
Io sottoscritto ……………………. nella qualità di locatore dell’immobile sito in …………… via ……………….., n° …….. a Lei concesso in locazione in forza del contratto stipulato in data __/__/_____ e registrato il __/__/_____ all’Ufficio del Registro di ………………, Le comunico ufficialmente la necessità di liberare l'immobile entro il termine di scadenza previsto: __/__/_____.
La risoluzione del contratto di locazione si rende necessario in quanto intendo porre in vendita l’immobile. A tal proposito Le comunico che non ho la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione.
Tale decisione è stata presa nel rispetto di quanto previsto dalla legge 431/98 sulle locazioni abitative.
Sono consapevole del disagio che questa situazione può comportare e, per quanto possibile, sono disposto a collaborare per rendere la transizione il più agevole possibile.
Le ricordo che Le è riconosciuto il diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Sarà mia premura notificarle una comunicazione in cui siano riportati il corrispettivo, i termini e le altre condizioni alle quali la compravendita deve essere conclusa.
Restando a disposizione per qualsiasi chiarimento, colgo l'occasione per porgerLe
cordiali saluti.
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