Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore: PDF

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 26/06/2024

La lettera di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore può essere utilizzata in caso di uso improprio dell'immobile, di subaffitto senza autorizzazione, di danni all'appartamento, di disturbo della convivenza e di altri motivi.

Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore: quando è possibile

Innanzitutto il locatore può chiedere la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento di un solo canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista (art. 5 L. 392/78). 

Costituisce motivo di risoluzione anche il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori (spese condominiale, utenze, ecc.), quando l'importo non pagato supera di due mensilità quello del canone. Ecco un esempio di

• lettera di sfratto per morosità.

Ma gli inadempimenti del conduttore possono variare a seconda del contratto di locazione specifico. Così il locatore può chiedere la risoluzione per inadempimento se, ad esempio, il conduttore

• utilizza l'immobile per scopi diversi da quelli stabiliti nel contratto (ad es. non per finalità abitative ma commerciali);
• causa danni significativi all'appartamento, eccedenti la normale usura (danneggiamenti di porte e finestre, rotture dei sanitari, ecc.);
• effettua interventi consistenti all'interno dell'appartamento senza il consenso del proprietario (abbatte delle pareti, modifica gli impianti, ecc.);
• subaffitta l'appartamento a terzi senza averne la preventiva autorizzazione dal proprietario;
• disturba in maniera continuativa la tranquillità dei vicini e più in generale del condominio (musica ad alto volume, schiamazzi, ecc.);
• viola le norme di sicurezza e igiene (detiene animali pericolosi, accumula materiali infiammabili, ecc.);
• abbandona l'appartamento per un prolungato periodo senza informare il proprietario;
• ecc.

Chiaramente il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra (art.1455 c.c.). Si parla in proposito di gravità dell'inadempimento. Così il locatore non può chiedere la risoluzione del contratto se una parete risulta leggermente scheggiata o se la maniglia della porta del bagno risulta rotta.

Trattandosi di un contratto con prestazioni corrispettive, quando una delle parti (il conduttore) non adempie alle proprie obbligazioni, l'altra (il locatore) può a sua scelta (art.1453 c.c.):

• chiedere in ogni caso l'adempimento, se ad esempio c'è la volontà e l'interesse a mantenere in essere il contratto di locazione;
• risolvere il contratto di affitto, se non c'è più interesse all'adempimento del conduttore;
• chiedere – in entrambi i casi – il risarcimento del danno.

La risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore può avvenire:

• di diritto, attraverso la previsione di una clausola risolutiva espressa. Si tratta per la precisione di una clausola con la quale locatore e conduttore pattuiscono che il contratto dovrà considerarsi risolto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta o venga adempiuta con modalità diverse da quelle stabilite.
• su sentenza del giudice. In questo caso è quest'ultimo ad accertare la gravità dell’inadempimento.

Fac simile lettera risoluzione contratto di locazione per inadempimento

Gentile Sig./Sig.ra ___________________,

Con la presente, desidero informarLa che, in qualità di proprietario dell'immobile sito in ___________________________, sono costretto a risolvere il contratto di locazione stipulato in data __/__/_____ e registrato in data __/__/_____ presso l'Agenzia delle Entrate di ___________ al numero ________, a causa del Suo inadempimento.

Nonostante i solleciti verbali e scritti, Lei ha continuato a violare gli obblighi previsti dal contratto di locazione all’art. _____. 

In modo specifico Lei ______________________________________ (specificare nel dettaglio l’inadempimento del conduttore: subaffitto senza permesso, uso improprio dell'immobile, modifiche strutturali o estetiche all'immobile senza consenso del proprietario, danni all'appartamento, disturbo alla convivenza, violazione delle norme di sicurezza e igiene, abbandono prolungato dell'immobile, ecc.)

La invito, pertanto, al rilascio dell’immobile entro ___ giorni dal ricevimento della presente lettera.

In difetto mi vedrò costretto ad agire giudizialmente nei suoi confronti per ottenere il rilascio forzoso dell'immobile e il risarcimento dei danni subiti.

Distinti saluti.

Luogo e data

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