Liti condominiali: come tutelarsi

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 14/11/2023

I diverbi con i vicini di casa possono trasformarsi a volte in vere e proprie liti condominiali, che nei casi più gravi (minacce, molestie, diffamazione, stalking, ecc.) potrebbero anche sfociare in denunce o querele. In questo post vedremo quali sono i principali motivi che scatenano le liti nei condomini e ti offriremo alcuni consigli per addivenire ad una risoluzione tempestiva della controversia o comunque per far valere al meglio le tue ragioni.

I motivi delle liti condominiali

Secondo i dati del Ministero della Giustizia circa un quinto delle cause civili pendenti in Italia ha come oggetto liti condominiali e contrasti tra vicini di casa. Ma quali sono le situazioni che più scatenano tensioni tra vicini? La lista è decisamente lunga:

• appropriazione di parti comuni condominiali;
• rumori molesti in condominio (ticchettio continuo delle scarpe, stereo a tutto volume, uso di strumenti musicali o spostamento di mobili a tarda ora, ecc.);
• animali domestici lasciati a fare i propri bisogni ovunque;
• innaffiatura di piante sul balcone, bucato gocciolante, ecc.;
• danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore;
• immissione di fumi e cattivi odori;
• mozziconi di sigaretta in cortile;
• disordine sul pianerottolo (magari la spazzatura parcheggiata in attesa di essere gettata nel cassonetto);
• non condivisione dei criteri con i quali si è provveduto a ripartire certe spese.  

E' bene sapere che in tema di rapporti di vicinato, nel giudicare l’entità di un disturbo arrecato al confinante, la legge fa riferimento al concetto di “normale tollerabilità”. In particolare l’art. 844 del Codice Civile stabilisce che le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni prodotti dal proprietario di un immobile, non possono superare la “normale tollerabilità”.

La tollerabilità nelle liti condominiali deve essere valutata con riferimento alla condizione dei luoghi, ma anche ad esempio al momento in cui tali immissioni vengono effettuate: il rumore prodotto dal ticchettio delle scarpe o dall’uso dell’aspirapolvere viene maggiormente “tollerato” di giorno e meno di notte. Capite quindi che si tratta di un concetto che si presta alle più svariate interpretazioni.

Liti condominiali: cosa fare

In questi casi la prima reazione è quella di rivolgersi al proprio avvocato minacciando denunce e querele al proprio vicino. Ma avviare una causa civile non sempre conviene, non tanto perché si rischia di andare incontro a spese e perdite di tempo significative, ma anche perché gli esiti sono tutt’altro che scontati.

Per questi motivi il consiglio è di valutare la possibilità di risolvere le liti condominiali in via amichevole. Da questo punto di vista è essenziale il ruolo che può avere l'amministratore di condominio nel mediare gli interessi delle parti, evitando lo scontro duro. Non dimentichiamo, infatti, che l’amministratore è il custode del regolamento condominiale ed è un suo preciso dovere farlo rispettare.

Liti condominiali: modulistica da utilizzare

Se un condomino ritiene, pertanto, che il regolamento sia stato violato dal suo vicino, può inoltrare all’amministratore di condominio una lettera con cui gli rappresenta la situazione di disturbo e lo invita ad adottare i provvedimenti che ritiene più opportuni al fine di risolvere amichevolmente la situazione.

Sul nostro portale sono disponibili fac simile per ogni situazione, ne citiamo alcuni:

• lettera ai condomini che sporcano;
• lettera rispetto regolamento condominiale;
• lettera ai condomini maleducati;
• denuncia per immissione di fumo e odori sgradevoli in condominio;
• fac simile segnalazione per parcheggio abusivo in area condominiale;
• diffida parcheggio condominiale;
• lettera diffida rumori molesti;
• lettera rimozione biciclette condominio;
• lettera diffida rimozione telecamere;
• lettera di lamentela cani che abbaiano.

L’amministratore a sua volta può rappresentare verbalmente il problema al condomino o inviargli direttamente un richiamo scritto. In proposito ti proponiamo alcuni modelli da cui è possibile prendere spunto:

• lettera di richiamo per rumori molesti;
• diffida per appropriazione di parti comuni condominiali
• lettera di richiamo per immissioni di fumo e odori.

Ma se i richiami non hanno l’effetto sperato?

Liti condominiali e ricorso alla mediazione

In questi casi la legge (D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28) impone l'obbligatorietà del ricorso alla mediazione prima di poter avviare un giudizio civile in tribunale. Si tratta di un istituto che consente al cittadino e alle imprese di risolvere una controversia in tempi rapidi e a costi assai contenuti.

Attenzione però, perchè l'obbligatorietà della mediazione è prevista solo per dispute relative a cause che riguardano il condominio (uso parti comuni, morosità dei condòmini, regolamento condominiale, ecc.), mentre è esclusa per quelle che riguardano solo i rapporti fra privati.

L'istanza va presentata presso un organismo abilitato e nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. Per quanto riguarda le liti condominiali la competenza risulta fissata nel luogo dove si trova il condominio.

Naturalmente il mediatore non è un giudice e neppure un arbitro, ma un professionista che ha una formazione specifica nella risoluzione delle controversie e nelle tecniche di negoziazione e che ha appunto il compito di aiutare le parti a raggiungere un accordo. Se questo accordo non viene raggiunto le parti possono procedere con la causa vera e propria.

Liti condominiali e Giudice di pace

Competente a decidere la maggior parte delle liti condominiali è il giudice di pace. In particolare il giudice di pace è competente per le cause relative all’uso dei servizi di condominio e per le liti attinenti ai rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni (fumo, calore, esalazioni, rumori, ecc.) e piantamento di alberi e siepi, indipendentemente dal loro valore.

Ricordiamo che per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case e per quelle relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione, il Giudice di Pace è competente indipendentemente dal valore della causa. Ricordiamo altresì che di fronte al giudice di pace le parti possono stare in giudizio personalmente senza avvocato, se il valore della controversia non supera 1.100 euro.

Le spese della causa sono ripartite fra i condomini in base ai millesimi, a meno che non sia diversamente disposto.

Contro le sentenze del Giudice di pace può essere proposto appello davanti al Tribunale e quindi ricorso in Cassazione.

Se manca il condominio

Nel caso in cui non ci sia un condominio si può inoltrare un esposto alla Polizia Municipale, indicando le generalità del vicino e il disturbo arrecato. In caso di rumori molesti è possibile informare anche l’A.R.P.A. (Ente Regionale per la Protezione Ambientale), che provvederà eventualmente a rilevare le emissioni sonore prodotte dal vicino e a valutare se queste possono arrecare o meno un danno alla persona (il limite massimo è quantificato in 3 decibel).

Se questa strada non porta ad alcun risultato non resta che inviare al proprio vicino una diffida ad adempiere per poi eventualmente ricorrere al Giudice di Pace.