Mutuo prima casa: esproprio dopo 18 rate non pagate

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 18/05/2016

Il Governo dei Ministri un mese fa circa ha dato il via libera definitivo al cosiddetto "decreto mutui", che rafforza le garanzie in favore dei consumatori che sottoscrivono contratti di mutuo per l'acquisto di immobili residenziali. Infatti il decreto sposta la soglia di inadempienza da 7 a 18 rate non pagate, consentendo però alle banche di pignorare l’immobile oggetto di ipoteca e di venderlo senza attendere lo svolgimento dell’asta giudiziaria. Buone e cattive notizie, dunque, che fondendosi insieme fanno emergere i risvolti più delicati di un tema assai complesso ed importante per i consumatori italiani. In questo articolo faremo luce sul nuovo decreto e sugli strumenti da utilizzare qualora ci si trovasse in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo prima casa.

Mutuo prima casa: novità 2016

Le novità introdotte dal decreto mutui rivelano un’attenzione particolare ai consumatori in difficoltà economiche, permettendo loro di avere maggiore tempo a disposizione per intraprendere alcune delle opzioni nate proprio per evitare il pignoramento dei beni ipotecati. Per questo è stato deciso che il soggetto titolare di un contratto di credito è da considerarsi inadempiente solo dopo 18 rate mensili non corrisposte, anche se non consecutivamente.

Con il "decreto mutui" il Consiglio dei Ministri ha inteso non solo fornire maggiori garanzie ai consumatori titolari di un mutuo per l’acquisto di un immobile residenziale, ma anche incrementare il numero e la qualità di informazioni che essi hanno il diritto di ricevere prima di sottoscrivere il contratto; informazioni che devono rispettare quanto stabilito dal Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES). L’applicazione delle nuove direttive è valida sia per i soggetti titolari di un mutuo garantito da ipoteca su un immobile residenziale, sia per i consumatori che accendono un mutuo al fine di acquistare il diritto di proprietà su terreni e immobili progettati o già edificati.

Il decreto dedica la giusta attenzione anche ai finanziatori e intermediari del credito, i quali sono tenuti a rispettare un vero e proprio codice comportamentale composto da “canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori”.

Secondo quanto stabilito dal decreto le parti possono convenire, attraverso l'inserimento di un'apposita clausola, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l'estinzione dell'intero debito anche se il valore o i proventi del bene restituito siano inferiore al debito residuo. Qualora il valore dell'immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo, il consumatore ha diritto all'eccedenza.

Mutuo prima casa: agevolazioni per i consumatori in difficoltà

Negli ultimi anni i cittadini italiani hanno dovuto far fronte agli effetti di una crisi che si perpetua nel tempo e che per alcuni sembra non finire mai: molte persone hanno avuto problemi di carattere lavorativo e successivamente di carattere economico. È facile pensare come tutto ciò abbia generato un’evidente difficoltà nel pagamento delle rate di mutuo e prestiti. A tal proposito è bene ricordare, a chi dovesse ancora oggi avere problemi con il piano di ammortamento del mutuo prima casa, che esistono degli strumenti pensati e dedicati proprio a chi, per problemi di natura momentanea, si trova in una situazione di disagio economico e non riesce a pagare con regolarità le rate del mutuo.

La prima iniziativa che consigliamo di valutare con attenzione è quella relativa al Fondo di Solidarietà: promossa dal Ministero dell’Economia e gestita dalla Consap, offre sostegno a famiglie e giovani coppie alle prese con problemi nella corresponsione delle rate del mutuo prima casa. Dopo aver accertato il possesso dei requisiti necessari per l’iscrizione al Fondo, i beneficiari possono ottenere la sospensione delle rate per un tempo massimo di 18 mesi. Su questo portale è possibile scaricare l’apposito modulo di richiesta. Per ottenere la sospensione è necessario, tra l’altro, che il piano di ammortamento del mutuo prima casa sia in corso da almeno un anno, mentre i richiedenti devono dimostrare di trovarsi in una situazione di disagio passeggera e non permanente. 

La seconda iniziativa che segnaliamo è quella riguardante l’accordo tra Abi e Associazioni dei Consumatori, stipulato il 31 marzo 2015. L’intesa tra le due parti ha prodotto una soluzione per tutte le famiglie in difficoltà con la corresponsione delle rate del mutuo, le quali possono chiedere direttamente alla propria banca la sospensione del pagamento della rata di mutuo ipotecario o di credito al consumo, anche se per la sola quota capitale. In questo caso è necessario allegare alla dichiarazione sostitutiva per richiesta di sospensione tutti i documenti necessari ad attestare il possesso dei requisiti essenziali per l’accesso al beneficio di cui abbiamo parlato nell’articolo: “Ecco come sospendere le rate del mutuo e del credito al consumo”.

Mutuo Prima casa: surroga e rinegoziazione

Qualora non si possedessero i requisiti per l’accesso alle iniziative illustrate nel paragrafo precedente, si può sempre ricorrere ad altre soluzioni promosse direttamente da banche ed istituti di credito, in favore dei clienti in difficoltà. Capita spesso che le scelte fatte al momento della sottoscrizione del contratto di credito si rivelino, a lungo andare, difficoltose ed inadeguate, ecco perché è bene valutare l’ipotesi della rinegoziazione del mutuo, con la quale è possibile correggere alcune clausole contrattuali come lo spread, la durata, il tasso applicato e le garanzie, al fine di ottenere una rata meno onerosa. L’accesso a questa opzione prevede la presentazione del modulo di richiesta rinegoziazione del contratto di mutuo presso il proprio istituto di credito. Pur essendo una procedura semplice, consigliamo agli interessati la lettura dell’articolo che abbiamo dedicato all’argomento “Come rinegoziare il mutuo con la propria banca”.

In altri casi, quando la banca non si mostra disponibile a rinegoziare le condizioni di mutuo, è possibile usufruire di uno strumento chiamato surroga o portabilità del mutuo, attraverso il quale si chiudono i rapporti con l’attuale istituto di credito e si sposta il mutuo presso un altro istituto che offre condizioni e servizi migliori. Il tutto naturalmente senza alcun costo per il consumatore. Abbiamo descritto questa pratica nell’articolo “Come cambiare mutuo”, dove è possibile trovare tutte le informazioni sull’argomento. Su questo portale, inoltre, è possibile scaricare il modulo di richiesta trasferimento con surrogazione del mutuo da compilare e presentare direttamente alla banca nella quale si intende trasferire il contratto di mutuo.