Contratto locazione commerciale fac simile gratis: PDF
Fac simile contratto di locazione ad uso commerciale, un particolare tipo di contratto con cui un soggetto (locatore) mette a disposizione di un altro soggetto (conduttore), dietro il pagamento di un canone liberamente determinato dalle parti, un immobile destinato allo svolgimento di attività industriali, commerciali, industriali, artigianali, di altre attività di lavoro autonomo e più in generale ad un uso diverso da quello abitativo.
Cosa inserire nel contratto affitto locale commerciale
Nel fac simile contratto di locazione ad uso non abitativo occorre innanzitutto riportare i dati anagrafici del locatore e del conduttore, quindi provvedere a specificare tutta una serie di condizioni. Riportiamo di seguito quelle che ci sembrano più rilevanti:
Immobile e oggetto del contratto
In questo articolo vanno riportati indirizzo, composizione del locale, superficie, dati catastali, conformità dell’immobile e alle norme edilizie ed urbanistiche, conformità degli impianti e alle normative vigenti, ecc.;
Durata e disdetta della locazione
A tal proposito va detto che l'art. 27 della Legge 392/1978 stabilisce che il contratto di locazione ad uso non abitativo non può avere una durata inferiore a 6 anni (9 anni se nell'immobile si esercita un'attività di tipo alberghiero). La locazione si intende tacitamente rinnovata, alle medesime condizioni e per un identico periodo, se non si comunica la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi per gli immobili adibiti ad attività ricettive). Le parti sono comunque libere di stabilire che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione ad uso non abitativo dandone comunicazione al locatore con un preavviso di almeno 6 mesi. In ogni caso in presenza di "gravi motivi" (ad esempio cessazione o trasferimento dell'attività) il conduttore è libero di disdire il contratto, basta che invii una semplice comunicazione al proprietario, mediante raccomandata a.r., con 6 mesi di anticipo. Questo il
presente sul nostro portale.
Dal canto suo il proprietario può rifiutarsi di rinnovare il contratto alla prima scadenza (ossia dopo i primi 6 anni o 9 anni), ma solo se ricorrono dei motivi precisi stabiliti dalla legge (art. 29 L. n. 392/78) e in particolare solo se egli intende:
- adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta (deve chiaramente mutarne la destinazione);
- adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di attività commerciale;
- demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro;
- ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge e dai relativi piani comunali.
In questi casi l'immobile dovrà essere riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi 6 mesi dalla ricezione della comunicazione da parte dell'affittuario.
In caso di cessazione del rapporto di locazione ad uso commerciale, che non sia dovuta a cause ascrivibili al conduttore (mancato pagamento del canone, disdetta, fallimento, ecc.), quest’ultimo ha diritto ad una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Ciò servirà in qualche modo a risarcire il conduttore del tempo che spenderà per trovare un nuovo locale e trasferirvi l'attività ("perdita di avviamento"). Tale indennità non è dovuta se per l'attività specifica l'utilizzo dell'immobile è del tutto marginale.
Canone di locazione
Oltre a specificare l'importo è importante indicarne periodicità e modalità di esecuzione del pagamento. Il canone può subire aumenti nel corso degli anni, tuttavia le variazioni non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati;
Oneri accessori
Sono a carico del conduttore tutta una serie di oneri accessori per manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell'ascensore, dell'autoclave, degli impianti di illuminazione e di videcitofono, degli impianti di riscaldamento e più in generale delle parti comuni: grondaie, sifoni, tetti, ringhiere, corrimano e così via. Così come sono a suo carico le spese di portierato, pulizia, ecc. Il pagamento di queste spese non potrà essere in alcun modo sospeso o ritardato;
Deposito cauzionale
Si tratta di una somma che il conduttore deve versare a garanzia delle obbligazioni assunte attraverso il contratto di locazione ad uso non abitativo. L'importo del deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno;
Indennità di avviamento e divieto di cambio di destinazione
E' importante specificare nel fac simile contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione quale tipo di attività si eserciterà nei locali. Da parte sua il proprietario può garantire l’idoneità all’uso per un certo tipo di attività (da specificare), ma non per un altro; in quest'ultimo caso va stabilito chi deve accolarsi le spese per rendere il locale idoneo all'uso. Con riferimento al diritto all’indennità di avviamento, il conduttore deve dichiarare se l’attività comporta o meno contatti diretti per la vendita con il pubblico;
Manutenzione e migliorie alla proprietà
Il conduttore deve provvedere a propria cura e spese alla manutenzione ordinaria dell’immobile: piccoli interventi di riparazione degli impianti idraulici, elettrici, gas e condizionamento di acqua. Il lavori di manutenzione straordinaria, invece, sono di esclusiva competenza del locatore. Di fronte a dei miglioramenti al locale compiuti dal conduttore, ossia trasformazioni o sistemazioni che attribuiscono un aumento di valore all'immobile, va specificato nel contratto di locazione ad uso non abitativo se tali miglioramenti rimangono a vantaggio dell'immobile locato e senza diritto ad alcun rimborso a favore del conduttore oppure no.
Responsabilità
Trattandosi di un locale ad uno non abitativo è quanto mai importante che nel fac simile contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione siano precisati gli aspetti relativi a:
- esonero di responsabilità del locatore per danni diretti e indiretti provocati da condotte di altri inquilini o da interruzioni di pubblici servizi;
- responsabilità del conduttore per qualsiasi conseguenza possa derivarne a terzi a seguito dell'attività svolta nei locali (ad es. incendio).
Il contratto di locazione commerciale può essere sublocato?
Si, la legge consente al conduttore di sublocare l'immobile o di cedere il contratto senza il consenso del locatore (contratto di sublocazione commerciale), a condizione che venga insieme ceduta o locata anche l'azienda, dandone comunicazione al locatore a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento.
Il locatore a sua volta, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, può opporsi per gravi motivi.
Cosa succede in caso di morte del conduttore?
In pratica quanto detto per la sublocazione vale anche per la successione. Dunque il contratto di locazione si trasferisce al coniuge del defunto e intestatario del contratto oppure ai soci con cui il defunto esercitava gli affari, se questi continueranno a svolgere l’attività nel locale.
Anche in questo caso il proprietario, in presenza di gravi motivi, può opporsi entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione di successione.
Al conduttore spetta la prelazione in caso di vendita dell’immobile?
Si, la legge attribuisce al conduttore il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile, qualora il proprietario decida di metterlo in vendita. Questo significa che a parità di prezzo offerto, l’inquilino dev’essere preferito a tutti gli altri.
In pratica il proprietario deve notificare al conduttore, mediante ufficiale giudiziario, una comunicazione con cui manifesta la sua volontà di vendere il proprio immobile ad un certo prezzo. Questo il fac simile per comunicare la
Dal canto suo l'inquilino deve esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.
Se il proprietario non informa il proprio inquilino, quest’ultimo può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente.
Fac simile contratto di locazione commerciale
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO
(ai sensi della Legge 27 Luglio 1978 n° 392, capitolo II, titolo I capo II e titolo II capo II)
CON LA PRESENTE SCRITTURA
Il sig. _______________ nato a _______________ il ________ residente in _______________ Codice Fiscale: __________________ in appresso detto locatore,
AFFITTA
a ___________________ residente in ____________________ Cod. Fisc. o P. I.: _____________________ in appresso detto conduttore che accetta ad uso di ____________________ l'unità immobiliare sita in ____________________ piano ________ di mq._____ composta da _____________________ individuata catastalmente _________________
1) DURATA
La locazione avrà la durata di ________ e cioè dal __________ al _________
2) DISDETTA
Dopo il primo rinnovo, se non perviene disdetta entro 12 mesi dalla scadenza, con lettera raccomandata, il contratto si intenderà prorogato dello stesso periodo ai sensi dell'art. 28 Legge 392/78.
3) CANONE
Il canone annuale di locazione viene tra le parti concordato in € _________ da corrispondersi in _____ rate anticipate uguali di € _______________ entro il ____ del mese, presso __________________
4) AGGIORNAMENTO
In base all'art. 32 della Legge 392/78 e successive modifiche Legge 118/95, le parti stabiliscono che l’affitto sarà aggiornato annualmente, su richiesta del Locatore (tramite raccomandata AR), nella misura del 75% delle variazioni – accertate dall’ISTAT – dell’indice dei prezzi al consumo.
5) ONERI ACCESSORI
Le parti pattuiscono che sono a carico del conduttore le spese di riscaldamento, spurgo pozzi, fornitura elettrica, servizio di pulizia, cioè tutte quelle stabilite dall'art. 9 legge 392/78 secondo millesimi: __________; a tal fine il conduttore corrisponderà al locatore, unitamente al canone, un acconto come da preventivo dell'amministrazione salvo conguaglio a fine di ogni esercizio; l'acconto spese sarà rivisto ogni anno in base al consuntivo dell'anno precedente.
6) STATO LOCATIVO
Il locatore dichiara che l’immobile è in regola con le norme edilizie e urbanistiche, avendo ottenuto la concessione di edificazione e la licenza di agibilità.
Il locatore allega al presente atto le dichiarazioni, rilasciate dagli organismi competenti, riguardanti la sicurezza degli impianti tecnici alle norme vigenti.
Il conduttore riconosce di ricevere in consegna l'immobile in buono stato locativo, come visto e piaciuto, nello stato di fatto esistente ed idoneo all'uso convenuto e si impegna a restituirlo parimenti al termine della locazione. Rimangono a carico del conduttore tutte le opere di ordinaria manutenzione come per legge definite.
7) CONDOMINIO
Il conduttore riconosce che l'unità locata fa parte di un condominio e di conoscere il relativo regolamento; conseguentemente si impegna a rispettarne il contenuto normativo, assumendosi diretta responsabilità per le eventuali violazioni da parte sua e suoi aventi causa dei patti in esso contenuti.
8) MUTAMENTO DI DESTINAZIONE E SUBLOCAZIONE
Sono vietati la sublocazione sia parziale che totale, il comodato e la cessione del contratto, fatti salvi i casi previsti dalla legge; è inoltre vietato il mutamento di destinazione, intendendosi la presente clausola come risolutiva ai sensi dell'art. 1456 del Codice Civile.
9) MANCATO PAGAMENTO
Le parti pattuiscono che il mancato pagamento del canone e delle spese condominiali oltre il termine previsto costituisce motivo di risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell'art. 1457 C.C. con la conseguente risoluzione ope legis del contratto ed il risarcimento del danno.
10) CAUZIONE
Se a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni del presente contratto, il conduttore versa al locatore una cauzione, questa sarà restituita al termine della locazione con gli interessi legali maturati di anno in anno.
11) INTEGRAZIONE DEL CANONE
Nei casi previsti dall'art. 23 L.392/78 il locatore potrà richiedere l'integrazione del canone in corso con un aumento pari all'interesse legale sulla spesa sostenuta dall'ultimazione delle opere.
12) RIPARAZIONI
Tutte le riparazioni di cui all'art. 1576 e 1609 C. C. sono a carico del conduttore che dovrà provvedervi tempestivamente, salvo il diritto del locatore di sostituirsi al conduttore in caso di inadempienza di quest'ultimo con diritto di rimborso entro 20 giorni dalla richiesta delle spese sostenute.
Il conduttore non può senza il consenso scritto del locatore eseguire innovazioni, migliorie, addizioni, sostituzione di impianti di alcun genere e sarà responsabile verso il locatore e verso i terzi di ogni abuso o trascuratezza nell'uso dell'immobile locato e dei suoi impianti. Le migliorie o innovazioni ancorché autorizzate non daranno al conduttore alcun diritto di rivalsa nei confronti del locatore e si intenderanno acquisite alla proprietà fatto salvo il diritto del locatore di richiederne la rimozione e la riduzione in ripristino a fine locazione.
13) VISITE
Il locatore potrà visitare o far visitare l'immobile durante la locazione previo avviso al conduttore dalle ore _________ alle ore _________ dei giorni _______________.
14) RECESSO
Il conduttore potrà recedere anticipatamente dal contratto con obbligo di comunicazione scritta con lettera A.R. da inviarsi al locatore almeno ______ mesi prima dalla data di rilascio dei locali. In tal caso il conduttore corrisponderà sino al rilascio dei locali il canone, le spese accessorie e di riscaldamento oltre a corrispondere al locatore l'importo della tassa di registro per l'anticipata risoluzione del contratto.
15) REGISTRAZIONE E BOLLI
I bolli del presente contratto sono a carico del conduttore. Le spese di registrazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Ogni modifica al presente contratto deve risultare da atto scritto, tutte le clausole sono essenziali e la loro inosservanza determinerà la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore. Per qualunque contestazione, comunicazione e notifica giudiziale relativa al presente contratto il conduttore elegge domicilio nell'immobile locato.
16) RESPONSABILITA'
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti e indiretti che potessero derivargli per fatto e colpa dei suoi dipendenti o suoi aventi causa.
17) ALTRI ACCORDI
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Il locatore _________________________ Il conduttore ___________________________
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 C.C. il conduttore dichiara di aver letto tutti gli articoli e di approvarli specificatamente in particolare: artt. 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16.
________________ lì ________________ Il conduttore ___________________________
Allegati al contratto:
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